[건설사건 분쟁]아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공된 것이 하자인지 여부(권형필 변호사)

아파트에 하자가 발생하였는지 판단하는 기준 및 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) (대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결)

 

 

 

사실관계

 

가. 원고는 F 아파트 입주자대표회의이고 피고는 F아파트에 관하여 관할 시장으로부터 사업승인을 이를 분양한 사업주체이며, 피고보조참가인들은 피고로부터 이 사건 아파트 신축공사를 수급 받아 이 사건 아파트를 건축한 시공사들이다.

 

나. 피고보조참가인들은 이 사건 아파트를 시공하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실시공하거나 설계도면과 다르게 변경하여 시공하여 이 사건 아파트 공용부분과 전유부분에 걸쳐 외벽균열 등 하자(이하 '이 사건 각 하자'라 한다)가 발생하였고, 이를 보수하는데 2,215,697,100원의 비용이 소요된다.

 

다. 원고는 이 사건 소제기 후 이 사건 아파트 총 975세대 중 965세대의 구분소유자들로부터 이 사건 각 하자의 보수에 갈음하는 손해배상채권을 각 양도받고, 채권양도 통지권한도 위임받아 그 무렵 피고에게 이를 각 통지하였다. 채권양도절차를 마친 세대의 전유면적을 전체 세대의 전유면적으로 나눈 비율은 99.04%이다.

 

라. 한편 위 전유부분에 대한 하자보수비 중 원고에게 그 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도한 세대들의 하자보수비 합계액은 688,897,092원이다.

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원심판단

 

원심은 F아파트와 같이 선분양ㆍ후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 F아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 주택 관련 법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 F아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없는 점, 이러한 선분양ㆍ후시공의 분양 관행에 주택 관련 법령이 이러한 분양방식을 허용하면서도 그 절차 및 그에 따라 제출할 도서를 엄격히 규정하고 있는 사정을 더하여 볼 때, 분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면과 착공도면의 F아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 할 것이고,그와 달리 시공된 부분은 그 변경 시공된 부분이 사업승인도면과 착공도면에서 정한 것에 비하여 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우라고 볼 것이므로, 분양자는 그 부분에 관하여 하자담보책임을 부담한다고 판단한 다음, 이 사건 설계변경부분은 이 사건 사업승인도면과 달리 하향품질로 변경 시공되거나 미 시공된 하자들로서 피고의 하자담보책임이 인정된다고 판단하였다.

 

대법원 판단

 

가. 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 F아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, F아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

 

나. 그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 F아파트 분양계약에서의 수분양자는 F아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, F아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. F아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

 

 

 

판례해설

 

하자 판단 기준에 관하여 착공도면인지 아니면 준공도면 인지 여부가 쟁점이 되었고 대법원에서는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하여야 한다고 판시하여 일단락되었다.

 

그러나 중요한 쟁점은 대법원 판례가 무조건 준공도면으로 하는 것이 아니라 다음과 같은 조건 즉, “F아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한”이라는 조건을 내세우며 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하되 당사자 사이에 착공도면대로 시공을 하겠다는 특별한 약정이 존재한다면 착공도면을 기준으로 하자를 파악하여야 한다고 판단한 것이다.

 

결국 대상판결의 요지는 당사자의 의사가 합치한 사항을 기준으로 하자를 판정하여야 한다는 것으로 기본적인 의사 합치에 관한 법리를 적용한 것에 불과하나, 그럼에도 불구하고 대상판결로 인하여 증명책임이 시공사 측에서 아파트 측으로 넘어갔는바 증명책임이 재판의 승패를 좌우할 만큼 중요하다는 점을 고려하여 볼 때 대상판결은 아파트 측에 상당히 불리한 판결인 것이다.

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