[상가임차인 차임연체/ 갱신청구권/3기 연체/권형필변호사] 상가 임대인과 임차인간 차임 2기 연체시 계약 해지 통고가 가능하다고 정한 경우 본 약정이 상가임대차보호법에 위반되어 무효에 ..

[판시 사항]

   상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임 연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 임대인이 2기 이상의 차임 연체를 이유로 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

    

 

[판례 해설]

   상가건물 임대차보호법 제15조에서는 상가 임차인에게 특별히 불리한 약정은 그 효력이 없다고 규정되어 있다. 더불어 동법 제10조 임차인의 갱신 청구권에서는 차임 3기 연체 시 갱신 청구를 할 수 없다고 규정하고 있어, 마치 3기 연체 시에만 계약 해지를 요구할 수 있는 것으로 보일 수 있고 이보다 불리한 약정을 한 경우 즉 대상판결의 사안과 같이 2기 연체 시 계약을 해지할 수 있다는 약정을 하였다면 상가 임차인에게 특별히 불리한 것이 아닐까 문제될 수 있다.

 

   그러나 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조의 특례 조항이라고 볼 수 없다. 그 이유는 민법 제640조는 임대인과 임차인간의 기본적인 권리 의무 관계를 규율하는 것이고 상가임대차보호법 제10조는 임차인의 갱신 청구권의 제한과 관련된 규정이기 때문에, 상가임대차보호법 제10조의 3기 연체시 갱신청구권을 행사할 수 없다는 조항이 임대인이 해지를 요구하기 위해서는 2기의 차임 연체가 필요하다는 조항의 특례조항으로 될 수 없다.

 

   결국 임차인으로서는 2기 연체 시 곧바로 해지를 당할 우려가 있기 때문에 3기 연체 시까지 기다리는 우를 범하여서는 안될 것이다.

 

[법원 판단]

   가. 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다.

   그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하면서, 예외사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.

   위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

   한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.

   이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라,상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 이민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 가민법 제640조 에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.

   그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.

   그리고 같은 이유에서민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위법 제15조 에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.