[상가임대차 / 사업자등록/ 대항력 / 권형필 변호사]임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장 장소를 변경하며 사업자등록정정을 한 경우, 대항력을 상실하는지

   임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다.

   

[판례 해설]

   

   임대차는 원칙적으로 민법상 채권에 불과하다. 채권은 상대적 효력 즉 계약 당사자 사이에서만 인정되는 효력이 있을 뿐이므로, 제3자에 대하여는 계약의 효력을 주장할 수 없다. 이에 입법자는 임차인의 불리한 지위, 상인들의 점유권 안정 등을 고려하여 주택임대차보호법과 유사한 상가건물임대차보호법을 만들었고 본 법에서 비로소 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하였다.

  

   그러나 제3자에게 대항할 수 있기 위해서는 공시의 기능이 중요한바, 물권에서의 등기나 점유와는 달리 채권자체는 공시의 기능을 따로 나타내는 도구가 없으므로 입법자는 부득이 사업자등록과 점유를 통하여 공시의 기능을 대신하도록 하였다. 이러한 이유로 부동산에 있어서 등기의 역할을 하는 사업자 등록과 점유는 상가건물임대차보호법을 유지할 수 있는 근간으로서의 기능을 담당하게 되었고 그 성립 및 유지 또한 엄격하게 해석하고 있는 것이다.

  

   대상판결에서는 사업자등록증을 통하여 임대차 공시가 성립된 이후 사업장을 변경할 경우 대항력이 유지될 수 있는지 여부가 문제되었다. 우리 법원은 등기부가 하나의 건물이나 토지를 기준으로 하여서만 그 기능을 유지하는 것처럼 사업자등록 역시 다른 사업장으로 옮겨갈 경우에까지 대항력을 유지할 수는 없다고 보았다.

[법원 판단]

  상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 그런데 부가가치세법 제4조, 제5조, 같은 법 시행령 제7조 제2항, 제11조 의 규정에 의하면, 부가가치세는 원칙적으로 사업장마다 신고ㆍ납부하여야 하고 사업자단위과세사업자가 아닌 사업자는 사업장마다 사업자등록을 하여야 하며, 사업자는 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 의 규정에 의한 사업자등록을 신청할 때에는 사업자등록신청서에 임차한 사업장에 관한 임대차계약서 사본을 첨부하여야 하고 특히 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 해당 부분의 도면까지 첨부하여야 하며, 사업장이 변동된 때에는 지체 없이 사업자등록정정신고를 하여야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 상가건물 임차권의 대항력의 요건인 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 관하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이고, 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미친다고 할 것이므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 따라서 그 경우에 사업자는 종전의 사업장에 관하여 취득한 임차권의 대항력을 상실한다고 할 것이다. 

   이 사건에 관하여 보건대, 원고는 이 사건 계약을 체결하고 이 사건 임차건물을 인도받은 후 2001. 2. 27. 이 사건 임차건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 함으로써 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 취득하였으나 2004. 11. 2. 사업장을 이 사건 임차건물이 아닌 포항시 ○○구 ○○동(지번 생략)지상 건물로 변경하는 사업자등록정정을 하였으므로, 원고는 2004. 11. 2. 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 상실하였다고 할 것이고, 그 후 원고는 이 사건 임차건물로 사업장을 변경하는 사업자등록을 하지 않은 채 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2005. 8. 10. 임차권등기를 마쳤으므로, 위 임차권등기는 사업자등록도 없이 경료된 것이어서 무효이고, 따라서 원고는 임차권의 대항력을 취득할 수 없다고 할 것이니(위 임차권등기가 유효한 것이라고 가정하더라도 위 임차권등기는 2005. 1. 20. 이 사건 임차건물에 관한 임의경매개시결정의 기입등기가 경료된 후인 2005. 8. 10.에 비로소 경료되었고, 피고는 위 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 소유권을 취득하였으므로, 원고는 위 임차권등기를 이유로 피고에게 임차권을 주장할 수도 없다), 원고의 주장은 이유 없다.   

[사실 관계]

   1. 원고는 2001. 1. 10. 소외 1과 사이에, 포항시 ○○구 ○○동(지번 1 생략)지상 철근콘크리트조 및 철골조 스라브 및 칼라쉬트 지붕 2층 상가건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 2층 사무실 124.48㎡(이하 ‘이 사건 임차건물’이라 한다)를 임대차보증금 4,000만 원, 기간 2002. 1. 9.까지로 정하여 임차하는 계약(갑 제3호증, 이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 위 보증금을 모두 지급하고 이 사건 임차건물을 인도받아 점유하면서, 2001. 2. 27. 이 사건 임차건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 마쳤다. 

    2. 중소기업은행은 이 사건 건물에 관하여 채무자 소외 2로 하여, 2003. 10. 24.에는 채권최고액을 2억 원으로 하는 근저당권설정등기를, 2004. 1. 16.에는 채권최고액을 16억 원으로 하는 근저당권설정등기를 각 경료하였다.   

   3. 이 사건 건물에 관하여 2003. 3. 28.에는 소외 2앞으로, 2004. 8. 30.에는 소외 3앞으로 각 소유권이전등기가 경료되었다.   

   4. 그런데 원고는 사업장 소재지를 소외 4소유의 포항시 ○○구 ○○동(지번 생략)지상 건물로 이전하면서 2004. 11. 2. 사업자등록상 사업장을 위 대잠동 (지번 생략)으로 변경한 다음 위와 같은 사업자등록을 그대로 둔 채 이 사건 임차건물에 관하여 이 사건 계약 및 변경 전 사업자등록을 소명자료로 제출하여 임차권등기명령을 받아 2005. 8. 10. 임차권등기를 경료하였다.   

   5. 근저당권자인 중소기업은행이 이 사건 건물의 임의경매를 신청하여 2005. 1. 20. 대구지방법원 포항지원 2005타경535 호로 임의경매기입등기가 되었고, 피고는 위 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2006. 3. 3. 그 소유권을 취득하였다.

   6. 원고는, 자신이 이 사건 건물을 인도받아 2001. 2. 27. 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 있는 상가 임차인이고, 2005. 8. 10. 임차권등기를 경료하였으므로 그 후에 소유권을 취득한 피고에게 대항할 수 있으나, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.