[상가건물임대차 / 대항력 / 사업자등록 요건 / 권형필 변호사] 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건
[판례 해설]
상가건물임대차보호법에 의해서 대항력이 인정되기 위해서는 임차 관계가 적법하게 성립되고 해당 건물에 정확히 점유하고 있는지가 특정되어서 이를 제3자가 인식할 수 있어야 한다. 더 나아가 우리 부동산 물권 방법인 등기와는 다르게 사실상 임대차 계약서와 점유만으로 제3자에게 대항할 수 있기 때문에 그러한 특정은 등기에 버금가도록 정확해야 할 것이다.
이 사건에서 임차인은 상가 건물의 일부를 임차하여 영업을 하고 있었음에도 그 일부에 대한 특정을 정확히 하지 않고, 이를 생략한 채 임대차 계약서 등을 제출하여 사업자등록을 받았는바, 법원에서는 공시 방법을 적절히 갖추지 않았다고 하여 임차인의 주장을 받아들이지 않았던 것이다.
한편, 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차 계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다.
결국 이와 같은 법리 및 앞에서 인정한 사실관계를 고려하여 본다면 원고는 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다 할 것이지만, 사업자등록신청시에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부상의 표시와 불일치할뿐더러 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 아니하였으니 앞서 본 법리에 비추어 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.
[사실 관계]
원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 집합건물로서 ‘안산시 ○○구 ○○동(지번, 빌딩 이름 생략)3층 304호’ 등 3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호로 구분 등기되어 사우나 시설로 사용 중인 이 사건 각 부동산에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외인과 사이에 임대차 계약서상 임대차 목적물을 ‘위 (빌딩 이름 생략)(○○○사우나) 3-5층 8.3평’으로 표시하여 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2003. 9. 23. 해당 부분의 도면 첨부는 생략한 채 위 임대차 계약서만을 첨부하여 부가가치세법상의 사업자등록을 한 뒤(사업자등록증상 사업장 소재지도 ‘위 (빌딩 이름 생략)3-5층’으로 되어 있다) 2003. 11. 15.경 소외인에게 임대차 보증금의 지급을 완료하고 이 사건 각 부동산 중 3 내지 5층의 각 일부 면적 합계 8.3평을 매점이나 음료 자동판매기 설치장소로 점유하면서 음료 등의 판매업을 영위해 온 사실을 알 수 있다.