[유치권 / 선관의무 / 권형필 변호사] 채무자 또는 소유자의 동의 없이 유치권자가 제3자와 임대차 계약을 체결했다면, 유치권자의 선관의무 위반으로 유치권이 소멸된다.
[판례 해설]
유치권자로서는 자신이 직접 점유하고 있지 않더라도 타인을 직접점유자로 하여 간접점유를 할 수 있고 이는 민법상 인정되는 점유의 한 형태이므로 유치권자가 직접 점유하고 있지 않다고 하더라도 유치권이 바로 소멸되지는 않는다.
그러나 문제는 유치권자는 자신이 공사대금을 지급받기 전까지 유치적 효력(민법제320조)만 있을 뿐 그 외 사용 수익할 수 있는 권리를 당연히 가지는 것이 아니고 만약 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여한다면 민법 제324조에 의하여 유치권소멸청구의 사유가 된다. 물론 채무자의 승낙이 존재한다면 당연히 유치물을 가지고 사용 수익할 수 있는 권리가 발생하고 이와 같은 수익금을 자신의 공사대금에 변제충당할 수 있다.
대상판결에서는 유치권자가 당시 소유자와 공사대금 문제로 다투고 있을 당시 자신이 건물을 유치하고 있음을 기화로 타인과 임대차 계약을 체결하고 임차를 준 사안으로서, 임대차 계약을 체결한 것은 수익을 창출하기 위해 유치물을 사용 수익한 것이며, 이와 같은 수익창출이 채무자의 승낙없이 이루어진 것이기 때문에 당연히 채무자는 유치권 소멸청구를 통하여 유치권을 상실시킬 수 있었던 것이다.
[법원 판단]
- 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 주의의무 위반에 따른 유치권의 소멸 여부
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(제1항), 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하며(제2항), 유치권자가 이를 위반하는 때에는채무자 또는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(제3항).
한편 갑 제14호증의 기재에 의하면, 원도시개발의 대표이사였던 소외 8은 서울서부지방법원 2012가합4138호 사건과 같은 법원 2012가단29666호 사건의 법정에 증인으로 출석하여 “피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 수여한 적이 없다.”라고 증언한 사실을 인정할 수 있고, 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 위 대물변제이행각서는 피고가 2004. 10. 25.까지 이 사건 건물 전체에 관한 준공검사를 받아주는 조건으로 교부된 것인데 피고가 위 조건을 이행하지 못한 점, 위 공사도급계약의 내용과 위 확인각서의 내용은 원도시개발과 피고 사이의 협의에 의하여 이 사건 건물에 대한 처분권한 또는 임대권한을 피고에게 부여하기로 하는 것인데, 그 협의가 이루어졌다는 것을 인정할 증거가 없는 점, 을 제5호증은 원도시개발이 이 사건 건물이 아닌 서울 서대문구 (주소 2생략), 202호에 대한 임대권한을 소외 4에게 위임한다는 내용에 불과한 점 등을 종합하여 보면, 원도시개발이 피고의 이 사건 건물 임대에 대하여 동의하였다거나 원도시개발이 피고에게 이 사건 건물에 대한 임대권한을 위임하였다고 볼 수 없고, 을 제6호증의 기재와 당심 증인 소외 4의 일부 증언만으로는 위 인정을 뒤집기 부족하다.
따라서 피고는 소유자였던 원도시개발의 승낙 없이 별지 목록 기재 각 부동산을 제3자에게 임대하였는바, 이는 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘은 것으로 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것이라 할 것이므로, 원도시개발의 2010. 5. 6. 유치권소멸청구에따라 피고의 위 각 부동산에 대한 유치권은 소멸하였다고 봄이 타당하다.
