[부동산 경매/ 유치권/권형필 변호사] 상사 유치권자는 먼저 성립한 근저당권자에게 대항할 수 없다.

 

 

채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서 상사유치권으로 대항할 수 있는지 여부(소극)

 

사실관계

 

원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면,

① 원고 2가 2004.7.7. □□ 주식회사(이하 ‘□□’)로부터 이 사건 115호 점포를 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 2004.9.3.그 점포를 사업장소재지로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 마친 사실,

② 원고 2가 위 점포의 분양대금 중 136,667,000원을 납입한 상태에서□□는 2006. 8. 원고 2에게 위 점포를 분양계약의 목적에 따라 사용할 수 있도록 인도한 사실,

③ 한편 □□는 2006. 9. 7.피고에 대한 대출금채무의 담보를 위하여 위 115호 점포를 포함한 이 사건 상가건물 전체 점포에 관하여 피고에게 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기를 해 준 다음 피고로부터 2006. 11. 9. 70억 원을 대출받는 등 2006. 12. 5.까지 합계 75억 원을 대출받은 사실,

④ 피고는 위 대출금의 이자가 연체되자 2007. 5. 8. 위115호 점포 등에 관하여 위 가등기에 기한 본등기를 마친 사실,

⑤ 그 후 □□는 채무초과의 무자력 상태가 됨으로써 이제는 피고에 대한 채무를 변제하고 위 가등기와 근저당권설정등기 등을 말소하여 원고 2에게 위 115호 점포에 관한 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하거나 극히 곤란한 지경에 이르게 되었고, 이에 2007. 7. 30. 피고를 상대로 위 가등기 및 본등기에 따른 청산금청구의 소를 제기하였고, 그 소송 과정에서 2008. 1. 3.피고 명의의 위 가등기에 기한 본등기를 말소하기로 하는 화해권고결정이 확정된 사실,

⑥ 피고는 2008.1.2.위 근저당권에 기한 부동산임의경매를 신청하고, 그 경매절차에서 위115호 점포 등을 낙찰 받은 다음 2008.9.25.매각대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다.

 

법원의 판단

 

상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조 , 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다. 그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다.

 

위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 115호 점포에 대하여 원고 2가 주장하는 상사유치권이 성립하려면 위 115호 점포에 대한 점유 요건 외에 피담보채권의 발생 요건도 갖추어져야 하는 것이고, 또 그로써 근저당권자인 피고에게 대항하려면 상사유치권이 성립한 시점이 근저당권의 성립 시점보다 앞서야만 할 것이다. 그런데 □□의 원고 2에 대한 위 115호 점포에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능이 됨으로써 원고 2가 주장하는 전보배상청구권이 발생한 것은, □□가 피고에 대한 위 본등기에 의하여 부동산에 대한 권리는 이전되었음을 전제로 그에 따른 청산금청구소송을 제기한 2007. 7. 30.경이라 할 것이고, 그와 달리 위 근저당권설정등기가 마쳐진 2006. 9. 7.이전에 원고 2가 주장하는 상사유치권의 피담보채권이 발생하였다는 점을 인정할 다른 자료는 없다.

그러므로 원고 2는 선행저당권자이자 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권을 취득한 피고에 대한 관계에서는 위 전보배상청구권을 피담보채권으로 한 상사유치권으로 대항할 수 없다 할 것이다.

 

판례 해설

 

유치권이 존재하는 건물의 경매절차에서 경락인은 민사집행법상 인수주의 원칙으로 인하여 “실질적”인 유치권 금액까지 지급해야 하기 때문에 낙찰대금은 유치권 금액만큼 하락하게 되었고, 이로 인하여 먼저 발생한 근저당권자를 해하는 상황이 지속적으로 발생하였다. 이와 같은 이유로 법원은 어떻게 해서든 유치권의 성립범위를 축소해석하기 위하여 노력해왔고 더 나아가 이전 판례에서는 수개의 담보물권이 성립된 이후에 발생한 유치권은 신의칙에 반한다는 법리까지 발생하게 되었다. 대상판결은 이에 더 나아가 “상사유치권”에 관하여는 아예 민사집행법상 실질적으로 “인수주의”를 포기하게 되었고 결국 본 판결 이후 상사유치권은 경매절차에서 아무런 의미 없는 권리가 되었다.

 

즉 과거에는 낙찰자의 입장에서 민사집행법에 의하여 성립되어 있는 유치권을 인수(소위 ‘책임져야 한다.’)해야 하는 부담을 가지고 있기 때문에 유치권 액수만큼 낙찰 금액이 하락될 수밖에 없었으나, 대상판결이 기존 판례 및 법규정과 다소 다른 판결을 선고함으로서 “상사유치권”만큼은 이전에 선순위 근저당권이 설정되어 있다면 인수할 필요가 없게 된 것이다.