[주택임대차 / 악의의 소액임차인 / 권형필 변호사] 조만간 경매가 개시될 것을 알고 잔금지급기일보다 현저히 먼저 주택을 인도받았다면, 주임법상의 소액임차인으로 인정될 수 있을까?

   甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 甲은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례

[판례 해설]

   주택임대차보호법(이하, 주임법) 제8조 제1항에서는 경매절차에서 소액임차인은 일정 금액에 한하여 최우선변제권을 가지고 있다. 이러한 입법이 된 이유는 국민의 주거생활 안정을 도모하고, 소액임차인의 생존을 유지하는데 필요한 최소한의 금원을 보장해야 할 필요성이 있다고 판단하였기 때문이다.

기준시점	지역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
1990. 2. 19.~	서울특별시, 직할시	2,000만 원 이하	700만 원
	기타 지역	1,500만 원 이하	500만 원
1995. 10. 19.~	특별시 및 광역시(군지역 제외)	3,000만 원 이하	1,200만 원
	기타 지역	2,000만 원 이하	800만 원
2001. 9. 15.~	수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역	4,000만 원 이하	1,600만 원
	광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3,500만 원 이하	1,400만 원
	그 밖의 지역	3,000만 원 이하	1,200만 원
2008. 8. 21.~	수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원 이하
2010. 7. 26.~	서울특별시	7,500만 원 이하	2,500만 원 이하
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	6,500만 원 이하	2,200만 원 이하
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5,500만 원 이하	1,900만 원 이하
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원
2014. 1. 1.~	서울특별시	9,500만 원 이하	3,200만 원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	8,000만 원 이하	2,700만 원
	광역시 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 밖의 지역	4,500만 원 이하	1,500만 원

   문제는 이러한 소액임차인 제도를 악용하는 사람들이 존재한다는 것인데, 이에 대하여 법원은 다양한 법리를 동원하여 그와 같은 주장을 배척하고 있다.
  
   법원에서는 대체로 임차권 설정 자체가 주임법의 취지에 반하거나, 통정허위 표시이거나, 그 외 사해행위라고 판단되는 경우에는 그 계약을 인정하지 않는 추세이고, 그 대표적인 예로 경매 진행에 임박한 시점에서 임차권을 설정한 사실, 임차인과 임대인 사이가 친인척이거나 친밀한 관계, 보증금이 시세보다 현저히 저렴한 경우, 그 외에 대상판결처럼 잔금지급기일보다 현저히 먼저 주택을 인도받은 경우 등으로, 이러한 경우에는 악의의 소액임차인으로 판단하여 그 계약의 효력을 부정하는 경향이 있다. 

[법원 판단]

  원심은 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대착약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, 

   ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 대전 중구 소재 아파트를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다. 

   관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.