[상가임대차 / 대항력 / 사업자 등록 / 권형필 변호사] 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 어느 정도 수준의 대항 요건을 갖추어야 할까?
[판례 해설]
임대차보호법이 제정되기 이전의 임차인은 단지 채권자에 불과하기 때문에 자신과 채권 계약을 체결한 임대인 외의 다른 자에 대해서는 임차권을 주장할 수 없었다. 이러한 이유로 건물의 소유자가 바뀔 때마다 임차인은 아무런 권리 주장을 하지 못하고 속수무책으로 명도를 당하자 입법자들은 부득이하게 일정한 요건을 갖춘 임차인에 대하여 물권적 지위를 인정하였다. 다만 입법자가 법리에 있어서 예외를 인정한 만큼 법원에서는 그러한 예외에 해당하는 요건들을 엄격하게 판단하고, 이 사례가 그중 하나이다.
이 사건에서 법원은 해당 임차인이 물권자적 지위에서 가장 중요한 공시 요건의 충족을 파악함에 있어서 사업자 등록과 등기부 등본이 불일치한 점 등을 고려하여 해당 임차인의 대항요건을 인정하지 않았다. 이는 이미 주택임대차보호법에서도 마찬가지로 적용된 법리로서 지극히 타당한 판결에 해당한다.
[법원 판단]
- 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상의 공시방법으로서 유효한지 여부
가사 원고가 소외 1로부터 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다고 하더라도, 원고가 한 사업자등록이 상가건물임대차보호법상의 공시방법으로서 유효한지에 관하여 살피건대, 상가건물임대차보호법상 건물의 인도와 더불어 대항력 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는, 이해관계인인 제3자가 상가건물임대차보호법 제4조에 의한 사업자등록 및 임대차에 관한 사항의 자료열람을 통하여 당해 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는지에 여부에 따라 판단되어야 할 것이다.
이 사건에 관하여 보건대, 안산세무서장에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 이 사건 각 부동산의 근저당권자인 피고가 이해관계인으로서 상가건물임대차보호법 제4조의 열람신청을 하였더라면 안산세무서장으로부터 원고의 사업자등록 및 임대차에 관한 자료를 제공받을 수 있었던 점은 인정되나, 이 사건 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 각 부동산은 부동산등기부상 304호 내지 310호, 401호 내지 410호, 501호 내지 510호로의 구분등기가 경료되어 있음에도 불구하고, 원고가 사업장소재지를 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’이라고만 표시한 사업자등록을 하여 그 등록이 부동산등기부와 불일치하는 면이 있을 뿐 아니라, 사업자등록 신청시 첨부서류인 임대차계약서상에도 임대차목적물의 소재지 및 면적에 관하여 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’라고만 기재되어 있는 점, ② 원고는 이 사건 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하면서 그 임차부분에 관해 ‘5층 8.3평’이라고만 주장하다가, 이 사건 소송에서는 ‘4층 매점 8.3평과 각 층의 자판기 설치부분’을 임차하였다는 취지로 주장하고 있어 그 일관성이 없는데다가, 원고가 사업자등록 신청시 첨부한 임대차계약서에는 위와 같이 ‘3-5층 8.3평’이라고만 기재되어 있어 사업자등록과 임대차계약서만으로는 원고가 임차하였다고 주장하는 부분이 특정되어 있다고 보기 어려운 점,
③ 부가가치세법 제5조 및 그 시행령 제7조에 의하면, 사업자등록 신청시 사업자는 사업자등록신청서를 제출하되, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항의 규정에 의한 상가건물의 일부분을 임차한 경우에는 해당부분을 표시한 도면을 첨부하도록 되어 있는데, 원고가 사업자등록 신청시 원고의 임차부분을 표시한 도면을 첨부하였다는 자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 상가건물임대차보호법상 열람신청을 통하여 원고의 사업자등록 및 임대차에 관한 자료를 제공받아 보았다고 하더라도, 피고로서는 원고가 이 사건 각 부동산 중 어느 부분에 사업장을 가진 사업자라는 점을 명백히 알 수 있었다고 단정하기 어렵다고 할 것이어서, 원고의 사업자등록은 상가건물임대차보호법상 공시방법으로서 유효하다고 볼 수 없다.