[ 입주자대표회의 / 관리업체 / 중요사항 / 권형필 변호사] 입주자대표회의가 관리업체 선정 당시에 입주 세대 수를 고지할 의무가 있을까?

[판례 해설]

   이 사건 입찰 참가자인 재활용 업체는 자신이 계약 당사자가 된 후 확인해 본 결과 처음 예측과 다르게 거의 절반 세대가 입주자하지 않아 낙찰가격으로 계약을 체결하는 것을 거부하였다. 이에 입주자대표회의가 그 낙찰자 지위를 박탈하고 재입찰을 진행하여 다른 업체를 선정하자, 곧바로 자신이 입찰 참가당시 납부하였던 입찰 보증금 265만원과 더불어 계약 해제로 인한 손해배상액을 요구한 것이다. 

   여기서 쟁점은 입주자대표회의가 입주세대수를 고지할 의무가 존재하는지였고 만약 이러한 고지의무가 존재함에도 불구하고 입주자대표회의가 고지하지 않았다면 입주자대표회의는 재활용업체에게 손해배상 책임을 부담할 의무가 존재한다.

   그러나 본 판례에서는 입찰 세대수를 확인할 의무는 입찰 참가 당사자에게 있는 것이고 그러한 사정을 고려하여 입찰 단가를 작성하는 것이 오히려 상식에 부합하다고 하여 입주자대표회의의에 대한 손해배상 책임을 인정하지 않았다. 더욱이 입찰 참가자가 납부하였던 입찰 보증금 역시 입찰 참가자가 자신의 귀책사유로 입찰 계약을 체결하지 않은 것이기 때문에 입주자대표회의가 반환할 의무가 없다고 판시한 것이다. 계약의 기본 법리에 비추어 볼 때 지극히 타당한 판결이다. 

[원고의 주장]

   피고(이 사건 입주자대표회의)가 원고(관리 용역 회사)를 포함한 OO아파트 총 세대의 30%에 달하는 480여 세대의 미분양 세대수를 감추고 입찰하도록 하였다. 피고는 중요한 사항인 사업규모의 표시를 불분명하게 명시하였으므로 입찰이 무효이므로 또는 원고는 피고에 의하여 중요한 부분인 사업규모에 착오를 일으켜 입찰에 응한 것이므로 원고의 입찰행위를 취소하므로 피고는 원고에게 입찰보증금 265만 원을 반환할 의무가 있다. 그리고 피고는 원고가 상실한 장래의 수익 상당액을 고려하여 위자료 1,000만 원을 손해배상 명목으로 지급할 의무가 있다.

[법원 판단]

   갑 1호증, 갑 2호증, 을 3호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정, 즉 ① 입찰공고의 사업규모 항목에 13개 동, 1,625세대, 재활용 분리수거장 9개소로 기재되어 있는 사실, ② 입찰공고에는 최고가 낙찰 방식의 일반경쟁입찰이라고 명시된 사실, ③ 최고가 입찰에서 입찰금액은 입찰자가 자율적인 손익계산에 따라 적절한 금액을 제출하는 점 ④ 원고도 자신의 계산에 따라 정한 금액을 제출하여 다른 경쟁자를 누르고 최고가 낙찰자가 된 사실, ⑤ 일반적으로 입찰에 참가하기 전에 입찰내용을 조사ㆍ분석하는 것은 입찰참가자의 책임이라고 보는 것이 합리적인 점, 

   ⑥ 이 ○○아파트는 최근에 사용승인을 받아 현재에도 미분양할인 광고가 계속되고 있으므로 원고가 입찰공고를 보고 간단한 조사만 하더라도 미분양 세대가 상당수 존재한다는 것을 어렵지 않게 알 수 있었다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 입찰 공고가 그 사업규모를 불분명하게 표시하여 무효라고 보기는 어렵고, 입찰공고를 보고 조금만 주의를 기울이면 알 수 있는 사실에 관한 착오를 이유로 입찰을 취소할 수도 없다. 그리고 원고가 주장하는 손해와 위자료에 관하여 그 손해발생과 피고의 귀책사유를 인정할 증거가 없다. 
   따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.