[집합건물 / 체납관리비 / 특별승계인의 범위 / 권형필 변호사] 공용부분 체납관리비를 경매로 소유권을 낙찰받은 특별승계인이 부담하도록 한 집합건물법의 규정이 헌법에 위반될까?

[ 판례 해설 ]

   원칙적으로 채권채무 관계는 계약 당사자에게만 효력이 미치므로 제3자에게 부담시키기 위해서는 당사자간 채무 인수계약이 있거나 법률의 특별한 규정이 존재하여야 하고, 그러한 법률의 특별한 규정은 예외적으로만 인정되고 있다. 
   이 사건 법률 규정 역시 특별승계인인 제3자에 대하여 전 소유자의 공용부분에 한하여 체납관리비를 부담하도록 규정하고 있었다. 이렇게 제3자에게 일정한 의무를 부담시키는 법규는 그 나름대로의 입법취지( 예컨대, 주택임대차보호법에서 보증금은 새로운 주택 양수인이 부담하는 것은 임차인 보호)가 있듯이 이 사건 조항 역시 집합건물에 있어서 공용부분(전유부분은 제외)의 체납관리비(연체료 부분은 제외)에 한정하여 부담하게 하는 것은 집합건물에서 공용부분의 의미 및 특별승계인과의 관계 등을 고려할 때 타당한 판결이라고 본다.

[ 청구인 주장 ]

   이 사건 법률조항은 ‘경매로 소유권을 취득한 자’가 ‘특별승계인’에 포함되는지를 불분명하게 규정하고 집합건물법 제27조와 상충하는 면이 있어 명확성원칙에 반한다. 

[ 법원 판단 ]

   명확성원칙은 기본권을 제한하는 법규범의 내용은 명확하여야 한다는 헌법상의 원칙인바, 법규범이 이러한 원칙을 충족하여야 하는 이유는 만일 법규범의 의미내용이 불확실하다면 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없고 법집행 당국의 자의적인 법해석과 집행을 가능하게 할 것이기 때문이다. 다만 법규범의 문언은 어느 정도 일반적ㆍ규범적 개념을 사용하지 않을 수 없기 때문에 기본적으로 최대한이 아닌 최소한의 명확성을 요구하는 것으로서, 법문언이 법관의 보충적인 가치판단을 통해서 그 의미내용을 확인할 수 있고, 그러한 보충적 해석이 해석자의 개인적인 취향에 따라 좌우될 가능성이 없다면 명확성원칙에 반한다고 할 수 없다( 헌재 2012. 3. 29. 2010헌바432 참조). 

   이 사건 법률조항에 따른 채권행사의 상대방인 ‘다른 공유자의 특별승계인’이 ‘경매로 소유권을 취득한 자’를 포함하는지 알 수 없을 정도로 불분명한지 살펴본다. 
  권리ㆍ의무의 승계 중 상속, 포괄유증, 합병 등 포괄승계는 피승계인의 모든 권리ㆍ의무가 전체로서 일괄하여 승계되는 것을 말하고, 특별승계란 매매, 증여 등과 같이 특정한 권리ㆍ의무가 승계되는 것을 말한다. 따라서 매매ㆍ증여에 있어 매수인ㆍ수증자가 특별승계인에 해당한다. 경매는 금전의 지급을 목적으로 하는 채권의 실현을 위하여 국가의 집행기관이 채무자 소유의 부동산을 매각하여 그 현금화 대금을 가지고 채권자의 만족을 얻게 하려는 집행 방법의 하나다. 비록 국가가 경매에 개입하지만, 매각된 결과에 따른 법률관계, 즉 매각대금은 채무자의 계산으로 수납되고 목적물의 소유권은 채무자로부터 매수인에게 이전된다는 점 등을 고려할 때, 경매는 매매의 일종으로 보아야 할 것이다. 따라서 경매로 인한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다67227 판결 등 참조), 문리적으로 ‘경매로 취득한 자’도 당연히 특별승계인에 포함된다. 
   또한, 앞서 언급한 이 사건 법률조항의 취지를 고려한다면, 이 사건 법률조항의 특별승계인에서 경매로 구분소유권을 취득한 사람을 제외할 이유가 없다. 

   집합건물에서 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다( 집합건물법 제23조 제1항 ). 집합건물의 관리단은 법률상 당연히 성립되고, 관리단이 건물을 관리하기 시작하면 집합건물 등의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속된다.
   집합건물법 제27조 제1항은 승계 전에 발생한 관리단의 제3자에 대한 채무에 관하여 관리단이 자신의 재산( 집합건물법 제17조에 따라 각 공유자인 구분소유자가 내거나, 주택법 제45조 제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자가 내는 관리비, 수선비, 사용료 등)만으로 채무를 전부 변제할 수 없을 경우에 구분소유자는 그 지분 비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다고 규정하고 있고, 제2항은 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다고 규정하고 있다. 관리단은 민법상 권리능력 없는 사단에 해당하므로, 관리단의 채무는 그 구성원인 구분소유자에게 총유적으로 귀속한다. 총유의 일반 법리에 따르면 개별 구분소유자는 유한책임을 부담하므로 관리단의 채무가 초과상태에 이르렀다고 하더라도 추가적인 채무를 부담하는 것은 아니다. 그러나 이 조항은 그와 달리 관리단의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없을 경우에 한하여 구분소유자의 지분비율에 따른 책임을 인정하여 구분소유자가 보충적, 이차적 책임을 부담하도록 하고, 특별승계로 구분소유자가 변경된 경우에도 특별승계인에게 책임의 추급을 가능하도록 규정하여 관리단과 거래한 제3자의 보호를 꾀하고 있다.  요컨대 집합건물법 제27조 제2항은 승계 전에 발생한 관리단의 제3자에 대한 채무에 관하여 특별승계인이 부담하는 책임에 관한 것이고, 승계 전에 발생한 구분소유자의 관리단에 대한 채무에 관하여 구분소유자의 특별승계인이 부담하는 책임에 관한 규정이 아니다. 

   이에 반하여 이 사건 법률조항은 공유관계가 승계된 경우 공용부분의 관리에 관련된 채권의 확보 가능성을 강화하여 집합건물 공용부분의 효율적 관리를 도모하기 위하여 제정된 것으로서 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권을 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있도록 한다. 그런데 집합건물 구분소유자의 단체인 관리단이 행사하는 공용부분에 대한 관리비 징수권은 위와 같은 각 공유자의 청구권에 기초하여 부여된 것이라고 할 것이어서 관리단은 이 사건 법률조항의 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위를 가진다( 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조). 결국, 이 사건 법률조항은 각 구분소유자의 관리단에 대한 채무인 공용부분에 대한 관리비 채무의 귀속에 관하여 정하고 있는 것이 된다. 

   그렇다면 집합건물법 제27조는 이 사건 법률조항과 그 적용 영역이 다르고 입법 취지도 달라, 집합건물법 제27조의 규정 때문에 이 사건 법률조항의 의미가 모호해져 수범자의 예측가능성을 넘어섰다고 할 수는 없을 것이다.  그러므로 이 사건 법률조항은 명확성원칙에 위반되지 아니한다.