[집합건물 관리단 / 관리비 체납 / 단전 단수 / 권형필 변호사] 관리단 규약에서 관리비 체납 시 단전·단수 조치를 규정하고 있다면, 체납만을 이유로 해당 조치를 할 수 있을까?
[ 판례 해설 ]
흔히 아파트 관리규약이나 집합건물 관리단 규약에서는 체납연체자의 제재수단으로서 단전단수를 예정하고 있고, 실제 체납연체자에 대하여 1~2차례의 통고 후 곧바로 단전단수를 행하고 있다. 그러나 이는 형법상 강요죄 또는 업무방해죄의 성립가능성이 큰 것으로서 극히 조심하여야 할 부분이다. 대상판결은 단전단수를 할 경우 형법상 정당행위로 평가받을 수 있는 요건을 정리하여 둔 판결로서 의미 있는 판결로 보인다.
즉 관리단이나 입주자대표회의의 단전단수 행위가 ① 관리비 체납자에 대하여 단전․단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시된 관리규약에 근거한 것이고, 그 규약이 법률의 요건에 맞게 규정된 것인지, ② 단전․단수조치가 이사회 등 건물관리단의 결의에 따라 적법하게 실시되었는지, ③ 계속 미납시 단전․단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지, ④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전․단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지, ⑤ 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 정당행위 여부를 판단하였던 것이다.
결국 위와 같은 요건을 갖추는 것이 지극히 어렵다고 판단되고 그렇다면 체납자에 대한 단전단수는 신중에 신중을 기하여야 할 것이다.
[ 법원 판단 ]
- 이 사건 지주회가 이 사건 집합건물의 집합건물법상 관리단이라는 것을 전제로 이 사건 지주회에게 꽃상가운영회를 구성하는 구분소유자 및 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 관리비 미납을 이유로 단전을 할 수 있는 관례적인 관리규약이 존재하는지 여부에 대한 판단
법원은 관리비 체납자에 대한 단전·단수행위의 경우 대체로 ① 관리규약에 관리비 체납자에 대하여 단전·단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족하였는지, ② 단전·단수조치가 이사회 등 건물관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지, ③ 계속 미납시 단전 ·단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지, ④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지, ⑤ 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 정당행위 여부를 판단하는 것으로 보인다(헌법재판소 2012. 3. 29. 선고 2010마770 전원재판부).
대법원 판례가 관리규약에서 단전조치를 할 수 있다고 명시적으로 규정하고 있고, 단전조치를 취할 수 있는 경우(몇 회 관리비 미납부터 단전조치를 취할 수 있는지 등) 및 단전조치를 의결할 수 있는 의결기구(관리단 총회에서 의결할 것인지, 관리위원회가 이를 의결할 것인지)에 의한 단전조치의결이 있었는지 여부를 단전조치를 정당행위로 볼 수 있는 요건으로 하는 이유는, 전기공급은 현대사회에서 일상생활에 필수적이고 생존에 직접 연관되는 것으로 집합건물법에서 발생할 수 있는 관리비미납의 문제를 소송 등 법적인 수단 및 집행의 방법을 통하지 않고 전기공급 중단이라는 법 외의 수단으로 해결하기 위해서는, 집합건물의 권리관계를 규율하는 관리규약, 즉 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 찬성에 의하여 정해지도록 집합건물법에서 규정하고 있는 관리규약에 의하여 이를 명시하여 그 집합건물 소유자의 3/4 이상의 의사를 반영하라는 취지로 보이는데, 이를 '관례'라는 이름의 관리규약으로 단전조치의 가능성을 열어둘 수는 없다.
- 이 사건 지주회가 관리비를 미납하는 경우 단전을 할 수 있다는 관례적인 관리규약의 존재를 인정할 경우, 단전조치를 취한 이 사건 행위가 형법상 정당행위에 해당하는지 여부에 대한 판단
원심이 적절하게 설시한 사정에, 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 보태어 보면, 단전조치를 한 피고인들의 행위는 형법상 정당행위에 해당한다고 할 수 없다.
1) 전기사업법 제14조(전기공급의 의무)는 "발전사업자 및 전기판매사업자는 정당한 사유 없이 전기의 공급을 거부하여서는 아니된다"라고 규정하고 있으며, 동법 시행규칙 제13조(전기의 공급을 거부할 수 있는 사유) 제1항 법 제14조에 따라 발전사업자 및 전기판매사업자가 전기의 공급을 거부할 수 있는 경우 중 한 가지로 전기요금을 납기일까지 납부하지 아니한 전기사용자가 법 제16조에 따른 공급약관에서 정하는 기한까지 해당 요금을 내지 아니하는 경우를 규정하고 있다.
2) 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 꽃상가운영회는 2011. 4. 30. 부터 2012. 5. 31. 까지 전기요금 및 상하수도요금을 이 사건 지주회에 모두 납부하였던 점, ② 꽃상가운영회는 이 사건 지주회가 요청하는 전기실 및 관리실의 관리비 사용용도의 공개를 요구하면서 전기실 및 관리실의 관리비만을 납부하지 않았던 점에 앞서 단전조치를 정당행위로 평가할 수 있는 경우 및 전기사업법 관련 규정을 보태어 보면, 피고인들의 이 사건 범행은 정당행위로 인정받기 위해 필요한 수단의 상당성의 요건도 충족하지 못한 것으로 보인다.