[ 집합건물 관리단 / 계약해제 / 권형필 변호사 ] 집합건물 관리규약에 중요계약 체결 시 구분소유자의 동의를 얻을 것을 규정했는데도 동의 없이 계약을 체결하였을 경우의 문제

[ 판례 해설 ]

   이 사건에서 주목할 말한 법원이 판단은 관리단 규약에 관리단과 용역업체가 중요한 도급계약을 체결할 경우, 해당 도급계약에 관하여 구분소유자의 동의가 필요하고 이러한 동의가 없는 경우에는 해당 도급계약은 무효라고 판단한 것이다.

   그러나 이와 같은 구분소유자의 동의를 요구하는 관리단의 규약의 존재는 이례적인 것으로서 결국 관리단과 공사계약을 체결하는 계약 상대방은 이러한 규약의 존재와 더불어 계약에 관하여 구분소유자의 동의가 존재하는 지 여부를 파악하고 비로소 계약을 체결하여야 한다는 주의의무를 부담시킨 것이다. 다른 한편으로 관리단이 계약을 체결할 때에도 (중요한 계약에 한하기는 하지만) 구분소유자의 동의를 받아야 하는 의무를 부담시킨 것으로, 이는 거래 안전에 어느 정도의 위협이 되는 것으로 보인다. 

   결국 추후 빌딩 관리단과 계약을 체결할 경우 상대방은 관리단의 규약에 중요한 계약에 있어서 관리단이 구분소유자로부터 동의를 받아야 하는지 여부와 더불어 동의가 존재하는 지 여부를 확인하여 할 것이다. 

[ 당사자 주장 ]

   원고 A는 2011. 8. 16. 피고가 진행한 이 사건 건물에 관한 '침수로 인한 전기실 및 기계실 수해복구공사' 현장설명회에 참석하고 입찰을 하여 공사대금 2313,000,000에 위 공사를 낙찰받아 2011. 9. 6. 피고 관리단과 공사도급계약을 체결하였다. 원고 A는 공사도급계약 임찰로 계약의 청약을 한 것이고, 2011. 9. 6. 이 사건 건물 내에 위치한 대치문고 사무실에서 피고들이 참석한 가운데 개찰을 하고 원고 유원전기가 공사대금 313,000,000원에 낙찰받음으로써 계약의 승낙이 이루어져 도급계약은 성립된 것이고, 그 후 공사도급계약서를 작성한 후 제작공정표까지 제출하고 공사를 계속 진행하였다. 

   원고 A는 지하 4층 변전실 공사, 케이블 점검 부스바 철거, 천정추레이 등의 공사와 지하주차장 전등 및 건물에 관련된 모든 긴급공사를 직접 진행하였으나, 피고 관리단의 일방적인 계약 해제 통보에 따라 공사를 중단하게 되었다. 원고 유원전기는 주식회사 X와 230,000,000원에 이 사건 건물 수배전반 일체를 제작, 납품, 설치하기로 하는 물품계약을 체결하고 주식회사 X에게 80,058,000원을 지급하였는데, 피고 관리단의 일방적 계약해제로 인하여 위 금액에 상당하는 손해를 입게 되었고, 이 사건 공사를 계속 진행하였을 경우 24,820,900원의 이익을 얻을 수 있었음에도 이를 얻지 못하게 되었으므로 피고 관리단은 원고 A에게 합계 104,878,900원의 손해를 배상할 책임이 있다.

[ 법원 판단 ]

1. 원고 A에 대한 판단
   갑 제2호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하면 공사도급계약서(갑 제2호증)에 중도금, 잔금의 지급시기, 착공일 및 준공일, 공사의 범위와 내용에 관하여는 아무런 기재가 없고, 발주자란도 공란으로 비워져 있으며,  피고 관리단의 관리규약 제11조 제2항 2호에 의하면 중요한 공사, 용역 등의 발주에 관해서는 구분소유자 및 의결권의 4분의3이상의 찬성이 필요한데, 공사도급계약서에 지하1층, 3층 1층 구분소유자들의 대표인 피고들의 서명만이 있을 뿐 다른 구분소유자들의 찬성을 받았음을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 점이 인정되므로 앞서 인정한 사실만으로 원고 유원전기와 피고 관리단 사이에 이 사건 건물에 관한 공사도급계약이 체결되었음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 도급계약 체결을 전제로 하는 원고의 청구는 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.