[관리단/입주자대표회의 분쟁]관리단 집회에서 의결권을 대리 행사하는 대리인 자격이 구분소유자로 한정되는지 여부(권형필 변호사)
집합건물법 제41조 제2항의 규정은 구분소유자가 다른 구분소유자를 대리인으로 선임하여 관리단에 신고한 경우에는 집회마다 개별적인 의결권 위임을 하지 않더라도 신고된 대리인에 의한 의결권 대리행사가 가능하다는 취지로 보이고, 이에 의하여 제38조 제2항의 대리인 자격을 구분소유자로 한정한 것으로 해석할 수 없다(서울고등법원 2011.07.21. 선고 2010나65841 판결).
사실관계 및 당사자주장
가. 피고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 따라 서울 영등포구 여의도동 36-2 지상 14층, 지하 4층 집합건물인 맨하탄빌딩의 380개(현재) 전유부분 구분소유자 전원으로 구성된 맨하탄빌딩의 관리단이다.
나. 피고의 2008. 7. 24.자 이 사건 임시집회 결의 및 대표위원회 결의
소외 8은 피고의 대표위원회 회장 직무대행자로서 대표위원 선출, 대표위원회 회장 선임, 관리인 해임 및 선임 등을 안건으로 한 임시집회개최 통보를 하여, 2008. 7. 24.자로 이 사건 임시집회가 개최되었으며, 전체 244명의 구분소유자 중 88명(대리 출석 포함 36.06%)의 출석하였다.
다. 피고의 2010. 3. 25.자 이 사건 정기집회 결의 및 대표위원회 결의
원고들이 2008. 7. 24.자 이 사건 임시집회 결의 및 대표위원회 결의의 효력을 다투는 이 사건 소를 제기하자, 소외 1은 2010. 2. 26. 맨하탄빌딩의 구분소유자들에게 대표위원 선출, 대표위원회 회장 선임, 관리인 해임 및 선임 등을 안건으로 하여 2010. 3. 25.자 정기집회 개최 통지를 하였고, 이에 2010. 3. 25. 개최된 정기집회(이하 ‘이 사건 정기집회’라 한다)에서는 경과보고, 추진업무보고, 감사보고를 마친 후 출석 구분소유자의 만장일치로 이 사건 임시집회에서 선출·승인된 대표위원 및 대표위원회 회장을 절차상의 하자를 이유로 일괄하여 해임하고 새로 대표위원을 선출하여 그 선출을 승인하기로 하는 내용의 결의를 하고, 이어 각 층의 대표위원 선출을 승인하는 결의를 하였으며, 소외 1의 대표위원회 회장 선임 사실을 공포하였고, 계속하여 원고 입주자대표위원회(대표 원고 2)를 관리인에서 해임하고 소외 회사를 관리인으로 선임한 이 사건 임시집회 결의를 재신임하는 결의가 이루어졌다.
라. 원고는 이 사건 정기집회의 결의에 대하여 '집합건물법 제41조 제2항은 관리단집회에서의 의결권 대리행사는 반드시 구분소유자에 의하여만 가능하도록 규정하고 있음에도 26개 구분소유권의 의결권 행사는 구분소유자가 아닌 자에 의하여 대리행사되었으므로 그 의결권 행사는 무효'라고 주장하였다.
법원판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제38조 제2항은 ‘의결권은 서면으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다’라고 규정하여 의결권의 대리행사를 인정하면서 다시 제41조 제2항에서는 ‘구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면으로 의결권을 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는데, 제41조 제2항의 규정은 구분소유자가 다른 구분소유자를 대리인으로 선임하여 관리단에 신고한 경우에는 집회마다 개별적인 의결권 위임을 하지 않더라도 신고된 대리인에 의한 의결권 대리행사(대리인에 의한 서면결의 포함)가 가능하다는 취지로 보이고, 이에 의하여 제38조 제2항의 대리인 자격을 구분소유자로 한정한 것으로 해석할 수 없다.
판례해설
집합건물법 38조 2항에서는 집회 개최 시 의결권은 서면으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다고 규정되어 있고 이에 따라 시중에서는 “서면결의서” 또는 “위임장”형식으로 집회 개최가 종종 진행되고 있다.
중요한 것은 여기에서 위임장의 범위와 관련하여 수임인의 범위에 “구분소유자”로만 되는지 여부 그리고 위임이 “위임장” 제출로 말미암아 단 한 번으로 종료되는 지 여부이다. 이에 대상판결에서는 수임인의 범위를 구분소유자로 한정하지 않고, 더불어 위임장은 단 한 번으로 종료되는 것이 아니라고 판시한 것이다. 대상판결에서는 구분소유자가 아니라 “구분소유자의 승낙을 받아 점유하는 자" 즉, 해당 건물의 임차인이라고 하더라도 수임자의 범위에 들어갈 수 있고 더 나아가 위임장 역시 단 한번으로 종료되는 것이 아니라 포괄위임이 아니라고 한다면 일정한 기간 내에 개최되는 집회에서는 당연히 위임장의 효력이 존재한다고 판시한 것이다.
본 대상판결은 관리단 집회를 개최하는 구분소유자들에게 상당히 유리한 판례에 해당하는 바 본 판례가 이와 같은 완화해석하는 이유는 다름 아닌 관리단 집회의 성립 자체의 어려움에서 기인한 것이다. 즉 100명이 넘어가는 관리단에서 집회 결의요건을 엄격하게 한다면 관리단 집회 개최 자체가 어려울 뿐 만 아니라 집합건물법에서 규정하는 관리단 집회 절차의 취지는 구분소유자의 의사를 명확하기 알기 위함이기 때문에 이와 같은 절차를 너무 엄격하게 해석한다면 주객이 전도되는 상황이 발생할 수도 있을 수 있기 때문이다. 더 나아가 수임자의 범위에 임차인까지 포함한 이유는 실제 해당 건물에 거주하고 있는 자들이 임차인들이고 관리단 집회는 구분소유자보다는 임차인들에게 더 이해관계가 존재할 수 있기 때문에 대상판결에서는 임차인이 수임인의 범위로 포함되는 것을 동의하고 있는 것이다.
결론적으로 대상판결은 실제 관리단 집회의 어려움을 충분히 이해한 판결이라고 보인다.