법원 판단
민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나,그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권 제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄 귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체부동산에 대한 우선매수권을 인정하여야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정하여야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.
판례 해설
민사집행법 제140조 공유자 우선매수청구권은 실제 경매 절차에서 하나의 부동산에 여러 명의 공유자가 혼재하여있을 경우 그 인적 구성 등을 존중하기 위하여 만들어진 제도이기는 하나 이로 인하여 경매절차의 다른 매수인들은 다소 불리한 위치에 있게 되는 것이 사실이다. 즉 매수인들이 기껏 최고가 우선매수인으로 선정된다고 하더라도 공유자가 자신의 우선매수청권을 행사한다면 최고가 우선매수인은 공유자에게 그 지위를 양보하여야 하기 때문이다.
이러한 상황에서 대상판결은 하나의 부동산에 공유자라고 하더라도 다른 부동산과 함께 일괄경매가 들어간 이상 더 이상 민사집행법 제140조의 공유자우선매수청구권을 행사할 수 없다고 판시한 것이다.
생각건대 공유자 우선매수청구권 자체는 다른 최고가 매수인의 희생을 전제로 하는 제도이기 때문에 제한적으로 운용되어야 하는 점, 일부 건물 공유자에 불과한 자가 경매 절차에서까지 공유자 우선매수청구권을 행사하게끔 특혜를 인정할 필요가 없다는 점을 고려한다면 지극히 타당한 판례라고 생각된다.
