본문 바로가기

관리단

[집합건물 / 공용부분 판단 / 구분소유자의 동의 / 권형필 변호사] 특정 층의 에스컬레이터를 철거하여 점유·사용하려면, 해당 층의 구분소유자들에게 개별적인 동의를 받아야 할까? [판례해설] 공용부분의 변경을 위해서는 전체 구분소유자 3/4의 동의를 받아야 하고, 만약 해당 공용부분의 변경이 특정 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 경우에는 전체 구분소유자 3/4의 동의 이외에도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 동의를 별도로 받아야 한다. 이는 다수결에 의한 결의로 침해되는 소수 구분소유자의 소유권을 보호하려는 입법자의 의지로 집합건물법 제15조에 규정되어 있다. 다만 특별한 영향을 미치는 경우란, 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자와 다르게 차별적으로 불이익을 받게 되는 경우를 의미하므로 공용부분의 변경이 모든 구분소유자들에게 일반적으로 영향을 미치는 경우에는 이러한 경우에서 제외된다. 이 사건에서 문제된 6층의 구분소유자 가운데 일부는 자신들의 층에 설치된 에스컬레이터가.. 더보기
[집합건물법 / 구분소유자 / 수분양자 / 권형필 변호사] 분양대금을 완납하였으나 아직 소유권이전등기를 하지 않은 수분양자가 의결권을 가진 구분소유자가 되려면? 수분양자가 분양대금을 완납하였지만 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우와 같이 특별한 사정이 있다면, 비록 소유권이전등기를 경료하지 않은 수분양자라 하더라도 구분소유자에 준하는 것으로 보아 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다. [판례 해설] 집합건물법 제23조에서는 집합건물 관리단에 대하여 구분소유자 전원으로 이루어진 단체라고 규정하고 있다. 이와 같은 관리단의 구성원에 분양대금을 모두 지급하였으나 아직 절차적 문제로 인하여 소유권이전등기를 취득하지 못한 수분양자도 포함되는지 여부가 문제가 되었던 판결이다. 구분소유자라고 함은 해당 건물에 소유권을 가진 자들을 의미하는 것이고 우리 민법이 성립요건을 취하고 있다고 하더라도 분양대금까지 모두 납부를 하였다면 해당 구분건물에 직.. 더보기
[관리단 / 관리업체 / 손해배상 / 권형필 변호사] 방화셔터가 제대로 작동하지 않아서 손해가 확대되었다면, 관리단과 관리업체에게도 화재로 인한 손해를 배상할 책임이 있을까? [판례 해설] 당해 판결에서의 원고 인용금액이 약 8억 9,000만 원에 달한다는 점은 관리단이나 위탁관리업체의 입장에서 억울한 마음이 들 수도 있을 것이다. 법리상으로는 당연하지만, 일반적으로 아파트입주자대표회의나 관리업체들이 화재 발생을 대비한 방화문이나 기타 안전상의 관리업무를 거의 하지 않는다. 이러한 문제는 실제 화재가 발생하여야만 그와 같은 하자를 확인할 수 있다는 점에서 평시에는 안전상의 관리업무를 해태하기 쉽다. 대상 판결에서도 화재 발생 전에는 아무런 확인을 하지 않고 있다가 화재가 발생한 이후 이와 같은 문제점이 알게 되었고 불운하게도 해당 화재로 인하여 발생한 손해는 통상의 경우보다 훨씬 가중된 상태였다. 결국, 대상 판례를 계기로 기존 관리단이나 아파트 입주자대표회의에서는 화재가 실.. 더보기
[집합건물 관리단 / 업종제한 / 권형필 변호사] 집합건물 관리단의 관리규약에 특정 업종 제한을 규정한 것이 특정 구분소유자의 이익을 해한다고 해석할 수 있을까? 집합건물 관리단의 관리규약에 특정 업종제한이 존재한다 하더라도, 이러한 업종 제한이 특정 구분소유자의 이익을 해한다고 해석할 수 없다. [판례 해설] 최근에 자주 발생하는 상가업종제한과 관련된 사례이다. 이 사건에서는 해당업종제한 규약이 특정 구분소유자에게 특별히 영향을 미치는 것인지, 이로 인해 해당 구분소유자로부터 동의를 받아야하는지 여부가 문제되었다. 대상판결은 업종제한에 관한 관리단규약을 새로 설정하는 경우, (기존에 해당 업종을 영위하는 구분소유자가 아닌 한) 모든 구분소유자에 대해 영향을 미치는 조문에 해당하기에 이를 두고 특정 구분소유자에게만 영향을 미친다고 볼 수 없다고 판단함으로써 원고의 손을 들어주었다. 해당 업종에 관한 영업을 할 계획이 있었고 구체화된 계획에 따라 이후 실제 공사까지.. 더보기
[관리단 / 주상복합단지 / 용도변경 / 권형필 변호사] 아파트 입주민과 상가 구분소유자가 대지권을 공유하고 있는데, 아파트 입주민들의 동의만으로 용도변경을 할 수 있을까?? 아파트 입주민과 상가 구분소유자가 함께 대지권을 가지고 있는 하나의 단지에서 아파트 입주민들의 동의만으로 상가 주차장에 대한 용도변경은 할 수 없다. [판례 해설] 주상복합단지라고 함은 집합건물이므로 집합건물법상의 관리단이 성립되는 것이 오히려 법적으로 타당하지만, 대부분의 경우 아파트 또는 오피스텔 부분에는 입주자대표회의가 상가부분에는 별도의 상가관리위원회가 각 구성되어 병존한다. 문제는 하나의 단지 내에 있는 입주자대표회의와 상가 관리위원회가 종종 다투는 경우가 있다는 것이다. 대상 판결에서는 입주자대표회의가 상가 주차장에 쓰레기 처리 시설을 설치하기 위하여 구청에 용도변경 신고를 제출하였고 구청은 주택법에 부합하여 그와 같은 용도변경에 동의하였다. 그러나 상가 주차장은 아파트 입주민들뿐 아니라 상가.. 더보기
[집합건물 / 관리단 / 필수적 공동소송 / 권형필 변호사] 관리인 해임 청구의 소송에 대하여 관리인만 항소를 했어도, 관리단까지 당사자로 취급하여 하나의 판결을 선고해야 한다. 집합건물의 구분소유자들이 해당 집합건물의 관리인과 관리단에 대하여 제기한 소는 민사소송법상 고유필수적 공동소송인바, 관리인 및 관리단 전부가 당연히 항소심의 심판대상이 되어야 하므로 원고 승소 판결에 대하여 관리인만 항소하였다 하더라도 항소심은 관리단도 당사자로 취급하여 하나의 전부판결을 선고하여야 한다(대법원 2011다1323 판결) [판례 해설] 대상판결은 실체 판결이라기보다는 절차 판결에 해당한다. 즉, 관리인 해임을 시키기 위해서는 관리단 뿐만 아니라 해당 관리인까지 피고로 포함시켜야 하고 그렇지 않을 경우 부적법하다는 판결이다. 따라서 관리인 해임을 청구하는 소를 제기할 경우 관리단까지 피고로 포함시켜야함에 주의를 요한다. [법원 판단] 이 사건 집합건물의 구분소유자들인 원고들은 제1심에서 피고.. 더보기
권형필 변호사 법무법인(유)로고스 권형필 변호사 [업무분야] - 입주자 대표회의, 관리단 관련 일체 소송 - 부동산 경매, 배당, 집행 관련 일체 소송 - 건설 관련 일체 소송 [업무사례] - 입주자 대표회의, 관리단 관련 사건 : 수원 지방법원 성남지원 2014카합600122 직무집행정지가처분 승소 : 서울남부지방법원 2014가합107384 관리단 결의 무효확인 승소 외 다수 승소 - 부동산 경매, 집행, 배당 관련 사건 : 대법원 전원합의체 2011다83431 부당이득금 승소 : 대법원 2012다117348 유치권 부존재 확인 승소 외 다수 승소 - 건설 관련 사건 : 대법원 2014다218214 손해배상(기) 승소 : 대법원 2014다45881, 2014다45898(병합) 승소 외 다수 승소 [약 력] - 사법시.. 더보기
권형필 변호사 집합건물 전문서적 출간 권형필 변호사가 집합건물 분쟁사례Ⅱ 『관리단 분쟁사례』를 출간하였습니다. ‘관리단 분쟁 사례’는 작년 출간된 ‘입주자대표회의 분쟁 사례’에 이은 권형필 변호사의 집합건물 분쟁사례 시리즈 두 번째 책입니다. 집합건물 관리단의 관리·운영 관련 분쟁사례를 유형별로 정리하고, 법률전문가가 아니라도 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 해설에 심혈을 기울였습니다. 관리단 소송능력, 관리규약과 관련된 분쟁, 관리단 총회 관련 분쟁, 위탁관리업체와의 분쟁, 관리단 대표 또는 관리인 해임 문제, 업종제한과 관련된 분쟁 등 다양한 집합건물 관리단 관련 분쟁 문제를 사실관계, 법원 판단, 판례해설 순으로 일목요연하게 정리했습니다. 저자 소개 저자는 제48회 사법시험에 합격하고 제38기 사법연수원을 수료하였으며 현재 법무법인(유).. 더보기
[집합건물법 / 관리단 / 소집절차 / 권형필 변호사] 관리단 회장이 아닌 관리사무소소장과 관리단대표회의에 의해 소집된 임시총회가 유효한 임시총회일까? 관리단 임시총회 소집권자에 대해 관리규약이 규정하고 있지 않다면, 집합건물법에 의해 관리단 회장이 아닌 관리사무소장과 관리단대표회의에 의하여 소집된 관리단 임시총회는 소집절차에 중대한 하자가 있어서 무효이다. [판례해설] 집합건물법은 관리단 집회와 관련하여 제32조 규정을 통해 정기관리단집회를 예정하고 있다. 임시관리단 집회와 관련하여 동법 제33조 제2항은 “구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다.”고 규정하고 있고, 관리인이 존재하지 않을 경우와 관련하여 동조 4항은 “관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다.”로 규정하고 있다. 이 사건에서 해당 재판부는 관리인을 관.. 더보기
[집합건물법 / 관리단 / 권형필 변호사] 집합건물내에 집합건물법상의 관리단이 아닌 구분소유자와 기타 입주자대표회의와 병존하고 있는 것이 적법할까? 집합건물내에 집합건물법상의 관리단이 아닌 구분소유자와 기타 입주자로 구성된 입주자대표회의가 병존하고 있다고 하더라도 이는 적법하고, 따라서 그 입주자대표회의는 구분소유자에게 직접 관리비를 청구할 수 있다. (수원지방법원 2014. 6. 20. 선고 2013가단51847 판결) [판례 해설] 현 법제 하에서 집합건물법에서 예정하는 관리단 즉 구분소유자로만 이루어진 관리단만이 유효 적법한 집합건물 내의 단체이며 그 외의 단체는 무효라고 판단하는 경우가 종종 있다. 그러나 실제로 대부분의 구분소유자들은 자신의 점포를 임대해 주고 자신은 해당 점포에 거주하지 않는 경우가 많기 때문에 위와 같은 관리단을 구성하기가 쉽지 않다. 대상판결은 이를 감안하여 집합건물법에서 규정하고 있는 구분소유자로만 이루어진 관리단이 .. 더보기
[집합건물 / 관리단 / 관리비 / 권형필 변호사] 집합건물의 관리비 청구 및 수령 권한은 해당 건물의 관리인에게 전속하는 권리일까? 집합건물의 관리비 청구 및 수령 권한이 해당 건물의 관리인에게만 전속한다고 볼 수 없다. [판례해설] 집합건물법은 관리인과 관리 위원회를 예정하고 있고 이를 선출하는 각 절차 또한 규정하고 있다. 이와 같은 관리인 및 관리 위원회의 선출 절차에 대한 집합건물법상의 규정은 강행규정으로, 이와 다른 내용의 규정을 관리 규약으로 정한다고 하더라도 이는 강행규정에 반하여 그 효력이 인정될 수 없다. 대상판결에서는 관리 규약에서 정한 관리인 선출에 관한 규정은 집합건물법의 관련 규정에 반하여 무효이므로 원고를 관리인으로 볼 수는 없으나, 관리비 징수권한은 반드시 집합건물 관리단의 관리인에게만 전속한다고 볼 수 없고 ‘적법하게 성립된 관리단’으로부터 ‘관리 업무 등을 위임’받은 자도 적법하게 관리비 청구를 할 수 .. 더보기
[관리단분쟁/권형필변호사] 구분소유자 중 일부를 제외한 채 관리단 총회를 개최하였다면 해당 관리단 총회에서의 의결은 부존재 사유에 해당한다(부산지방법원 2014가합41905 판결) 사실관계 (1) 원고는 A건물 구분소유자들이고 피고는 A건물과 그 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 A건물의 구분소유자들로 구성된 단체이다.(2) 피고는 관리단을 구성하면서 관리위탁계약을 체결하지 아니한 구성원과 상가 구분소유자들을 관리단 구성원에서 제외한 채 관리단 총회를 진행하였다. 법원판단 집합건물법 제23조 제1항에 의하여 건물의 구분소유 관계가 성립할 경우 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 당연 설립되고, 피고는 규약 제3조에서 피고에 관하여 이 사건 건물 등의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 결성된 객실 및 상가 소유자들의 단체로 정의하고 있으며, 규약 제18조 제1항에서는 피고는 이 사건 건물의 구분소유권자 전원으로 구성된다고 규정하고 있으므로, 집합건물법 및.. 더보기
[관리단분쟁/권형필변호사] 집합건물에 존재하는 관리 규약은 그 내용이 강행법규에 위반되거나 그 외 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해하여 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 .. ​ 사실관계 가. A건물의 상가관리운영위원회는 A건물 구분소유자들을 대리하여 피고 회사와 사이에 A건물의 각 점포와 그에 상응하는 주차장을 피고 회사에게 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 원고들 소유의 A건물2020호 및 2172호도 이에 포함되었다. 나. 그 후 A건물의 관리단은 서면결의로써 운영위원회를 A건물의 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 B규약을 제정하였으며, 원고들은 이 사건 임대차계약 체결과 관련하여 운영위원회에 권한을 위임하거나 사전 또는 사후에 동의한 바 없고, B규약의 제정에 대하여도 동의하지 아니하였다. 다. 이에 원고들은 피고에게 A건물 2020호 및 2172호의 명도를 청구하는 이 사건 소를 제기하였다. ​원심판단.. 더보기
[관리단 집회/ 공용부분 철거/권형필 변호사] 공용부분 변경과 관련하여 구분소유자 전원의 동의를 받아야 하는 경우(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 등의 규정 취지 /공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우, 위 조항에서 정한 ‘공용부분의 변경’에 해당하는지 여부(소극) 및 이에 대하여 구분소유자 전원의 동의 등이 필요한지 여부(적극) ) --> 사실관계 ) --> (1) 제일평화시장 건물은 서울 중구 (주소 1생략)대 738.9㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)지상에 지하 1층,지상 3층 규모로 건축된 철근콘크리트구조의 판매시설(이하 ‘이 사건상가’라 한다)이다. (2) 이 사건 상가의 신축 당시 그 점포를 분양받은 소유자들은 이 사건 상가의 관리를 위해 제일.. 더보기
[건설분쟁 /하자소송/권형필 변호사] 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 시 부가세 문제와 관련하여(서울중앙지방법원 2013가합564991) 원고에게 하자보수에 갈음한 손해배상 채권을 양도한 입주민들 즉 구분소유자들은 부가가치세법상의 납세의무가 있는 사업자가 아니다. 사실관계 (1) 원고는 시흥시의 00아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 321세대를 관리하기 위하여 입주자들로 구성된 자치관리기구이다.(2) 피고는 이사건 아파트를 신축하여 분양한 사업주체이고, 피고보조참가인 ○○건설주식회사는 피고로부터 이 사건 아파트의 신축공사를 도급받아 이 사건 아파트를 신축한 시공사이고, 피고보조참가인 주식회사 □□(이하 ‘참가인 □□’이라 하고, 피고 및 피고보조참가인들을 통칭할 때에는 ‘피고들’이라고 한다)은 이 사건 아파트 신축공사 중 조경공사 부분 등을 하도급 받아서 시공한 회사이다.(3) 이 사건 아파트는 2009. 11. 13. 사용승인을 .. 더보기

티스토리툴바