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[판례 해설] 부동산 경매·집행·배당

[ 배당이의 / 지연손해금 / 부당이득 / 권형필 변호사 ] 가압류 채권액보다 실제채권액이 미달할 경우 배당이의 및 부당이득 반환문제 [ 판례 해설 ] 이 사건에서 원심과 대법원의 견해가 다른 쟁점은 ① 배당기일 이후의 지연이자가 배당금에 포함되는지, 그리고 ② 가압류권자가 자신의 채권액 이상의 배당금을 수령할 가능성이 있을 경우 배당이의를 한 채권자가 가압류권자에게 부당이득 반환청구를 할 수 있는지였다. 먼저 첫 번째 사유로서 배당기일 이후 발생한 지연이자가 과연 배당금에 포함되는지 여부가 문제될 수 있는데, 원심은 배당기일 이후 발생한 지연이자도 채권자의 배당금에 포함되는 것으로 해석하였으나, 배당기일에 배당금이 확정되어 그 확정된 채권액을 기준으로 배당이 이루어진다는 점을 고려한다면 배당기일까지의 지연손해금만 포함된다는 대법원의 판단은 지극히 타당하다. 두 번째 사유는 가압류권자에게 피보전채권액 이상의 배당금이 책정되었을 경우 배.. 더보기
[ 배당 이의 / 악의의 소액임차인 / 사해행위 / 권형필 변호사 ] 채무 초과 상태인 채무자가 자신의 유일한 부동산에 임차권을 설정해주었다면 이는 사해행위 취소의 대상이 된다. [ 판례 해설 ] 이 사건은 최근 자주 발생하는 소액임차인의 불인정에 관한 것이다. 경매절차에서 주택임대차보호법의 요건을 갖춘 소액임차인은 언제 임차권이 발생하였던 간에 주택임대차보호법상에서 정하는 최소한의 금액은 최우선으로 변제를 받고 있는바, 일부 소액임차인들은 이러한 규정을 악용하여 집주인과 공모하여 경매 발생하기 직전 소액임차인이라는 형식을 갖추고 점유를 하여 경매절차에서 소액보증금을 배당받는 경우가 있다. 최근에 이와 같은 사례가 자주 일어나고 있는데, 이에 대한 법원의 견해가 대체적으로 정리되는 것으로 보인다. 즉, 법원은 대체적으로 해당 임대차 계약을 통모에 의한 무효의 계약이라고 보지 않고 오히려 채무자의 사해행위라고 판단하여 임대차 계약을 취소하고 배당금은 다른 채권자에게 배분하고 있다... 더보기
허위의 근저당권에 대하여 배당이 이루어진 경우, 배당채권자는 채권자취소의 소에 의하지 않고 배당이의의 소로써 그 시정을 구할 수 있을까? [ 판례 해설 ] 허위 근저당에 의한 경매신청의 경우 해당 경매신청은 무효이고 이러한 허위 근저당권에 의하여 신청된 경매절차에서 낙찰받은 자 역시 소유권을 취득하지 못한다는 것이 일반적인 판례의 경향이다. 그러나 허위 근저당권을 주장하고 있는 채권자나 사해행위 취소를 구하는 채권자의 가장 큰 관심은 소유권을 누가 갖느냐가 아니라 자신의 채권을 어떻게 회수할 것인지 이다. 이 판례는 채권자의 실질적 관심을 보여주는 판례이고 결국 법원은 이러한 채권자의 요구에 부응하여 이러한 판결을 선고한 것이다. 즉, 이 사건 채권자는 허위 근저당이 설정된 점에 관하여 실질적 이득이 될 수 있도록 허위 근저당권자에 대하여 배당이의를 주장하였고 배당이의 금액만큼 재배당을 받게 된 것이다. 만약 이 사건에서 채권자가 기존의 .. 더보기
[경매·배당 / 소액임차인 / 우선변제 / 배당순위 / 권형필 변호사]주택임대차보호법상의 임차인이 소액임차인으로서의 지위를 겸하는 경우에 그 배당 방법(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판.. [판례 해설] 주택임대차보호법(이하, 주임법)에서는 임차인이 대항요건과 확정일자의 요건을 갖추었을 경우에 대항력과 우선변제적 효력을 인정하고 있지만, 이에 더하여 소액임차인에 해당하는 경우에는 임차인이 언제 확정일자를 받았는지와 관계없이 시행령에서 인정하는 소액 임차 보증금을 최우선적으로 배당받을 수 있다. 대상판결은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 경우 어떻게 배당을 받을 수 있을지에 관하여 판시한 것으로, 먼저 소액임차권에 기한 소액보증금을 배당되고 그 이후 우선순위에 기하여 임차보증금을 배당받을 수 있다고 판단하였다. 원심에서는 임차인들 사이의 분쟁에서 공동 원고로 된 임차인이 또 다른 임차인에 대하여 배당이의를 하고 허위 임차권임을 기화로 피고의 배당금.. 더보기
[주택임대차 / 임차보증금반환채권 / 가압류 / 권형필 변호사] 임차인의 채권자가 임차인의 보증금 반환 채권에 대하여 가압류 한 이후 해당 건물이 매도되었을 경우 임차인의 채권자는 원래.. [판례해설] 보통 가압류의 처분금지적 효력은 상대적인 것으로서, 가압류의 당사자인 집행채권자와 집행채무자, 제3채무자 사이에서만 효력이 있다. 그러나 대상 판결에서는 임대차보증금반환채권에 가압류가 있었고 거기에 더하여 그와 같은 집행 채무자 및 제3채무자가 확정되었다고 하더라도 그 이후 임대주택이 양도된 경우 임대 주택을 양수받은 양수인이 제3채무자의 지위를 승계하여 결국 임차인의 입장에서 양수인 가압류와 상관없이 새로운 소유자에 대해서만 임차보증금 반환 채권을 행사할 수 있다고 하여 기존 가압류 법리와 다소 다른 판단을 하였다. 대법원은 임차보증금 반환 채무를 보통 주택 소유자가 부담한다는 일반인의 상식 및 법적 타당성을 고려하여 위와 같이 판단한 것으로 사료된다. 일반인의 법 감정을 고려한 판결로 보.. 더보기
[유치권 / 명의신탁계약 / 유익비 상환 청구 / 권형필 변호사] 명의 신탁자가 부동산을 점유하면서 유익비를 지출했다면 차후 그 비용은 무엇을 기준으로 상환을 청구해야할까? [판례 해설] ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ’ 시행 후에 이른바 계약명의신탁약정이 체결되고, 그에 따라 명의수탁자가 선의의 매도인과 부동산 매매계약을 체결하여 자신의 명의로 그 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 비록 명의수탁자가 부동산의 소유자가 되지만, 명의신탁자가 명의수탁자와의 협의하에 목적 부동산을 점유하며 사용·수익하는 경우가 대부분이다. 이 경우 만약 명의수탁자가 명의신탁자에게 소유권에 기한 목적물의 반환을 청구한다면 명의신탁자는 특별한 사정(점유할 수 있는 적법한 권원이 있다는 등의 사정)이 없는 이상 목적물을 반환하여야 하고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득으로써 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 및 취득세,등록세 등 취득비용 등을 구할 수 있음은 이미 확립된 판례의 내용이지.. 더보기
[상가임대차 / 대항력 / 사업자 등록 / 권형필 변호사] 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 어느 정도 수준의 대항 요건을 갖추어야 할까? [판례 해설] 임대차보호법이 제정되기 이전의 임차인은 단지 채권자에 불과하기 때문에 자신과 채권 계약을 체결한 임대인 외의 다른 자에 대해서는 임차권을 주장할 수 없었다. 이러한 이유로 건물의 소유자가 바뀔 때마다 임차인은 아무런 권리 주장을 하지 못하고 속수무책으로 명도를 당하자 입법자들은 부득이하게 일정한 요건을 갖춘 임차인에 대하여 물권적 지위를 인정하였다. 다만 입법자가 법리에 있어서 예외를 인정한 만큼 법원에서는 그러한 예외에 해당하는 요건들을 엄격하게 판단하고, 이 사례가 그중 하나이다. 이 사건에서 법원은 해당 임차인이 물권자적 지위에서 가장 중요한 공시 요건의 충족을 파악함에 있어서 사업자 등록과 등기부 등본이 불일치한 점 등을 고려하여 해당 임차인의 대항요건을 인정하지 않았다. 이는 이미.. 더보기
[관습상 법정지상권 / 동일인 소유 / 판단시점 / 권형필 변호사] 관습상 법정지상권 성립요건에 관한 대법원 전원합의체 판결 [판례 해설] 경매를 전문으로 하는 사람들은 이러한 법정지상권의 문제를 유치권보다 더욱 중요하게 생각한다. 만약 건물만의 경매절차에서 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물의 낙찰가격은 천정부지로 떨어지고, 반대로 토지만의 경매절차에서 법정지상권이 성립한다면 토지의 낙찰가격은 대개의 경우 1/10이하까지 하락하기 때문이다. 우리나라는 부동산에 관하여 토지와 건물을 별도로 판단하는 이원적 체계를 가지고 있는데, 건물은 필수적으로 토지의 사용을 전제로 한다. 따라서 건물과 토지가 동일인의 소유에 속하지 않는 경우에 건물의 소유자는 토지 소유자와 그 토지를 사용·수익할 수 있는 지상권 또는 임차권 계약을 체결해야만 토지를 사용·수익할 수 있고, 건물철거를 피할 수 있다. 그런데 위와 같이 당사자간의 합의로 지상권.. 더보기
[주택임대차 / 악의의 소액임차인 / 권형필 변호사] 조만간 경매가 개시될 것을 알고 잔금지급기일보다 현저히 먼저 주택을 인도받았다면, 주임법상의 소액임차인으로 인정될 수 있을까? 甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 甲은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례 [판례 해설] 주택임대차보호법(이하, 주임법) 제8조 제1항에서는 경매절차에서 소액임차인은 일정 금액에 한하여 최우선변제권을 가지고 있다. 이러한 입법이 된 이유는 국민의 주거생활 안정을 도모하고, 소액임차인의 생존을 유지하는데 필요한 최소한의 금원을 보장해야 할 필요성이 있다고 판단하.. 더보기
[상가임대차 / 사업자등록 / 권형필 변호사] 상가 임차인이 대항력 및 우선변제권까지 구비한 후에 전대차 계약을 체결했다면 기존 상가 임차인의 대항력 등은 어떻게 될까? [판례 해설] 원래 임차인·임대인 관계는 채권관계에 불과한 것이기 때문에 과거에는 상가건물의 소유자가 바뀌면 임차인은 새로운 소유자에 대하여 어떠한 권리도 주장하지 못한 채 쫒겨나야만 했다. 그러나 이와 같은 상황이 지속되고 임차인들이 속수무책으로 쫒겨나자 입법자들은 주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법을 제정하여 임차인에게 대항력 및 우선변제권까지 부여하는 입법적 결단을 내렸다. 그러나 이러한 것은 채권자의 지위에 불과한 임차인들에게 예외적으로 물권적 지위를 부여한 것이기 때문에 대항력 및 우선변제권의 요건 등을 엄격하게 판단하여야 하는 것은 당연하다. 이 사건에서 피고는 상가건물임대차보호법의 대항력을 주장하고 있는바, 피고가 임차인으로서 대항력을 갖기 위해서는 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부.. 더보기
[유치권 / 허위·과장 신고 / 소송사기죄 / 권형필 변호사] 피담보채권인 공사대금 채권을 실제보다 부풀려 유치권에 의한 경매를 신청한 경우, 소송사기죄의 실행의 착수에 해당할까? [판례 해설] 소송사기란 형법 제347조 사기죄의 한 종류로서 기망의 대상이 법원이라는 문제가 있다. 즉, 소송을 진행함에 있어서 법원에 대하여 허위의 주장을 하거나 또는 허위의 증거를 제출하여 법원을 기망하여 자기에게 유리한 판결을 받고, 이에 기하여 상대방으로부터 재물 또는 재산상의 이익을 취득할 경우에 성립하는 범죄로서, 기망의 대상이 되는 법원이 판단의 대상이 된다는 점에서 판결을 할 때 기분이 좋을 수는 없을 것이다. 이 사건 피고인은 실제보다 부풀린 공사대금채권을 가지고 유치권을 주장·경매를 신청하여 배당받으려 했으나, 대상판결에서 소송사기죄의 한 유형으로 판단한 것이다. 다만 대법원이 원심의 이유를 지적한 내용은, 원심은 해당 사안에서 유치권이 인수되는 권리임을 전제로 법리를 설시하였으나 해.. 더보기
[유치권의 대상 / 등기필증 / 견련관계 / 권형필 변호사] 유치권자로부터 유치물의 점유·보관을 위탁받은 자가 소유자의 소유물 반환청구를 거절할 수 있을까? [판례 해설] 등기필증 즉, 서류 자체가 유치권의 대상이 될 수 있을까? 대법원은 등기 수수료를 지급하지 않은 것에 대하여 수수료 청구권을 강제할 목적으로 점유 중인 등기필증를 점유할 권리 자체에 관하여는 언급하지 않고, 피고에게 유치권에 기하여 이 사건 등기필증을 적법하게 점유할 권리가 있는지에 대한 원심의 판단이 미진하였음을 지적하면서 원심 판결은 파기환송시켰다. 그렇다면 과연 등기필증 자체가 유치권의 대상이 될 것인가 . 유치권의 다른 요건을 차치하고서라도 이 사건에서 피고와 참가인이 주장하는 유치권의 피담보채권은 등기수수료이고 점유하고 있는 것은 등기 필증이라는 서류 자체일 것인바, 피담보채권은 점유하고 있는 물건에 관하여 생긴 채권 즉, 견련관계여야 하고, 견련관계의 범위에 관하여 엄격하게 판단.. 더보기
[배당이의 / 집행권원 / 우선변제권 / 권형필 변호사] 집행력 있는 판결정본을 가진 채권자가 담보권에 기하여 배당요구를 한 경우에 채무자가 채권의 존부 등을 다투기 위한 방법은? [판례해설] 집행단계에서는 소송을 제기할 때에도 민사집행법의 각 소에 부합하는 요건을 갖춘 경우에만 가능하고, 그렇지 않을 경우에는 실체상의 이유, 심지어 이의에 타당한 이유가 존재하더라도 기각 또는 각하를 면할 수 없다. 대상판결에서는 집행력이 있는 판결정본을 가진 채권자가 강제집행을 신청한 것이 아니라 우선변제권을 주장하며 담보권에 기하여 배당요구를 한 경우에 채무자가 우선변제권이 미치는 피담보채권의 존재 및 범위 등을 다투기 위해서는 청구이의의 소가 아니라 배당이의의 소를 제기한 것이 타당하다고 보았다. 즉, 채권자가 강제집행 권원을 가지고 있다고 하더라도 이에 근거하여 배당요구를 한 것이 아니라 담보권에 기한 배당요구를 하였다면 배당의 기초가 되는 것은 담보권이므로 민사집행법 제44조(청구에 관한.. 더보기
[상가건물임대차 / 권리금 / 계약 해지 / 권형필 변호사] 임차인의 귀책사유로 임대차 계약이 해지된 경우에는 상가건물 임대차보호법상 권리금의 회수를 청구할 기회조차 없다 [판례 해설] 최근 상가건물임대차보호법의 개정 내용 중 가장 획기적인 조항은 바로 임차인의 권리금 보호 조항이다. 원래 권리금은 임차인이 차후의 임차인에게 주장할 수 있을 뿐이지 임대인에 대하여 청구할 수 있는 권리는 아니다. 그러나 이러한 상황이 계속되고 급기야 임대인이 이를 악용하자 입법자는 선의의 임차인을 보호하기 위하여 부득이하게 권리금 보호 조항을 만든 것이다. 반대로 임차인이 계약을 위반하였을 경우에는 계약이 해지되므로 권리금 보호 조항을 원용할 수 있는 기회조차 얻지 못하게 된다. 이 사안에서 임차인은 임대인과 계약한 조건과는 다르게 해당 건물을 사용하였고, 이를 이유로 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통보였다. 그러자 임차인은 임대인에 대하여 권리금 회수 기회를 보장해주거나, 권리금 상당액.. 더보기
[유치권 / 소멸시효 중단의 효력 / 권형필 변호사] 유치권이 성립된 부동산의 공사대금 소멸시효가 낙찰 전에 중단되었다면, 매수인은 종전의 소멸시효를 주장할 수 있을까? [판례 해설] 시중의 유치권이 깨지는 경우 가운데 두 번째로 많은 이유는 바로 유치권의 피담보채권인인 공사대금의 소멸시효 완성이다. 즉 유치권은 공사대금을 지급받기 위하여 주장하는 것이므로 만약 공사대금을 청구할 수 있는 지위에 있지 않다면 이에 따른 유치권도 주장할 수 없기 때문이다. 더욱이 공사대금 채권은 단기 소멸시효 중 하나로서 3년의 소멸시효에 걸리기 때문에 더더욱 그렇다. 문제는 소멸시효 역시 권리위에 잠자는 자로 인하여 법률관계가 불안정해지는 것을 방지하기 위한 제도이지만, 만약 기간 내에 권리를 행사한다면 해당 소멸시효는 '중단'되어 그 시점부터 다시 소멸시효가 기산된다는 것이다. 그 가운데 가장 손 쉬운 방법은 소 제기 또는 확정된 지급명령이다. 대상판결은 해당 소멸시효가 완성된 줄 알고.. 더보기

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