집합건물 썸네일형 리스트형 [집합건물 / 관리비 / 특별승계인의 승계 범위 / 권형필 변호사] 전 구분소유자의 특별승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위는 어디까지일까? [판례 해설] 특별승계인이 승계하게 되는 전 소유자의 연체된 관리비 채무의 범위는 일반적으로 연체금을 제외한 공용부분에 한하는 금액이었다. 문제는 그와 같은 공용부분에 한하는 관리비의 항목을 어떻게 정하는지이다. 대상판결에서는 공용부분에 한하는 관리비라고 함은 단지 항목상에 공용부분 관리비라고 표현되어 있는 것뿐만 아니라 명백히 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분으로 구분되는 비용을 제외한 전부를 의미하는 것으로 판시하여 특별승계인이 승계하여야 하는 채무 범위를 확장하였다. [법원 판단] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있.. 더보기 [집합건물법 / 관리규약 / 무효 / 권형필 변호사] 새로 만들어진 관리규약은 적법하지만, 종전 관리규약이 무효인 경우에 이전 관리규약의 무효를 다툴 수 있을까? [판례 해설] 현재 대다수의 집합건물 관리단은 주택법을 준용하여 층별 대표자를 선임하고 구분소유자가 아닌 입주자들을 포함하여 입주협의회 또는 운영위원회를 만들어서 건물의 관리업무를 지속하고 있으나, 이는 집합건물법에 정면으로 반하는 것이다. 집합건물이 원칙적으로 준용하여야 하는 법은 주택법이 아닌 집합건물소유및관리에관한법률(약칭 집합건물법)으로, 이에 따르면 구분소유자만으로 이루어진 관리단이 건물의 운영을 담당하여야 한다. 이와 같은 이유로 현재 집합건물 대부분이 가지고 있는 규약이나 운영위원회 등은 적법하게 이루어지지 않은 경우가 많아 모두가 무효로 되기 쉽다. 이 판결에서도 역시 종전관리규약이 모두 무효임은 인정하였다 그러나 이와 같은 법리는 현실과 큰 괴리가 있었고 이에 법원은 법과 실제 법률관계 .. 더보기 [집합건물 / 공용부분 / 취득시효 / 권형필 변호사] 집합건물의 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 있을까? [판례 해설] 집합건물의 공용부분에 대한 사용 및 변경에 관하여 집합건물법 제15조에서는 구분소유자들의 집회결의를 거칠 것을 요구하고 있는바, 집합건물의 입주자들이 조합을 만들어 집합건물을 관리운영하고 있다고 하더라고 구분소유자집회의 결의가 없는 한 공용부분을 다른 구분소유자에게 처분할 수 없다. 더욱이 개인이 공용부분을 아무리 오랜 시간 점유를 하고 있다고 하더라도 그 공용부분의 점유는 다른 구분소유자들 전체의 점유에도 해당하므로 해당 구분소유자가 물리적으로 점유하고 있다고 하더라도 이는 취득시효에서 요구하는 자주점유에 해당하지 않는다. 이 뿐만 아니라 집합건물법에서는 공용부분과 전유부분의 분리처분을 엄격히 제한하고 있는바, 구분소유자 집회가 아닌 조합의 총회에서 의결하여 처분할 수는 없는 것을 고려하.. 더보기 [집합건물 / 공용부분 판단 / 구분소유자의 동의 / 권형필 변호사] 특정 층의 에스컬레이터를 철거하여 점유·사용하려면, 해당 층의 구분소유자들에게 개별적인 동의를 받아야 할까? [판례해설] 공용부분의 변경을 위해서는 전체 구분소유자 3/4의 동의를 받아야 하고, 만약 해당 공용부분의 변경이 특정 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 경우에는 전체 구분소유자 3/4의 동의 이외에도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 동의를 별도로 받아야 한다. 이는 다수결에 의한 결의로 침해되는 소수 구분소유자의 소유권을 보호하려는 입법자의 의지로 집합건물법 제15조에 규정되어 있다. 다만 특별한 영향을 미치는 경우란, 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자와 다르게 차별적으로 불이익을 받게 되는 경우를 의미하므로 공용부분의 변경이 모든 구분소유자들에게 일반적으로 영향을 미치는 경우에는 이러한 경우에서 제외된다. 이 사건에서 문제된 6층의 구분소유자 가운데 일부는 자신들의 층에 설치된 에스컬레이터가.. 더보기 [집합건물 / 업종제한 / 동종업종 판단 기준 / 권형필 변호사] 업종 제한을 위한 동종 업종의 판단을 엄격히 해석해야 하는 이유와 그 기준 [판례 해설] 최근 빈번하게 발생하고 있는 업종 제한과 관련된 판례이다. 본 판결은 유사 업종에 대하여 업종제한규정에 근거한 업종 폐지 또는 금지를 요구하였고 법원은 동종 업종 또는 유사업종인지 여부는 엄격하게 해석하여야 한다고 판단한 것이다. 생각건대 단지 자신과 유사업종에 해당한다는 사유만으로 업종 제한을 들어 영업을 폐지하는 것은 민주주의 원리에 근거하고 사적자치를 추구하는 우리의 법제도 하에서는 타인의 권리를 심각하게 해할 위험이 있으므로 엄격하게 판단한 법원의 판단은 지극히 타당하다고 본다. [법원 판단] 가. 업종제한의 관리규약이 있기는 하지만 그 업종의 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아.. 더보기 [집합건물 / 주상복합 아파트 / 상가 관리단 / 채무인수 / 권형필 변호사] 기존의 입주자대표회의와 분리된 상가 관리단이 만들어진 경우, 그 성립 전에 발생한 채무를 인수할까? 주상복합 아파트에서 기존의 입주자대표회의와 분리된 별개의 상가 관리단이 새로 만들어졌을 경우, 상가관리단이 성립하기 전의 채무에 대해서는 채무인수계약을 체결하거나, 그에 대한 승인을 하지 않은 이상 상가관리단은 그 채무를 부담하지 않는다는 판결. [판례 해설] 최근 주상복합 아파트 내 상가 입주민과 아파트 입주민 사이에 분쟁이 발생하여 최초 입주자대표회의만 존재하다가 추후 상가 관리단이 별도로 만들어지는 경우가 종종 있다. 일단 법원은 이와 같은 주상복합 아파트에서 구성된 상가관리단은 집합건물법에서 인정하는 관리단과는 다른 별개의 단체라고 판시는 하고 있으나 법인격 없는 단체로서 그 효력은 인정해 주고 있다. 그러나 문제는 상가관리단이 구성되기 전에 발생하였던 주상복합 아파트의 상가부분에서 발생한 비용을.. 더보기 [관리단 / 관리업체 / 손해배상 / 권형필 변호사] 방화셔터가 제대로 작동하지 않아서 손해가 확대되었다면, 관리단과 관리업체에게도 화재로 인한 손해를 배상할 책임이 있을까? [판례 해설] 당해 판결에서의 원고 인용금액이 약 8억 9,000만 원에 달한다는 점은 관리단이나 위탁관리업체의 입장에서 억울한 마음이 들 수도 있을 것이다. 법리상으로는 당연하지만, 일반적으로 아파트입주자대표회의나 관리업체들이 화재 발생을 대비한 방화문이나 기타 안전상의 관리업무를 거의 하지 않는다. 이러한 문제는 실제 화재가 발생하여야만 그와 같은 하자를 확인할 수 있다는 점에서 평시에는 안전상의 관리업무를 해태하기 쉽다. 대상 판결에서도 화재 발생 전에는 아무런 확인을 하지 않고 있다가 화재가 발생한 이후 이와 같은 문제점이 알게 되었고 불운하게도 해당 화재로 인하여 발생한 손해는 통상의 경우보다 훨씬 가중된 상태였다. 결국, 대상 판례를 계기로 기존 관리단이나 아파트 입주자대표회의에서는 화재가 실.. 더보기 [집합건물 / 관리규약 / 준칙 / 권형필 변호사] 서울시 관리규약 준칙은 관리규약 개정을 위한 참조 자료에 불과하다. 서울시 관리규약 준칙은 입주자등이 참조하여 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐 강행법규라거나 구속력을 가진 법규가 아니므로, 서울시 관리규약 준칙과 다르다는 이유만으로 입주자대표회의가 제·개정한 관리규약이 상위법령에 위배된다거나, 무효가 되는 것은 아니다(서울중앙지방법원 2017. 2. 16. 선고 2016가합6816 판결). [판례 해설] 경기도 및 서울시에서는 아파트 관리규약 제·개정시 참조하도록 하기 위하여 “준칙”이라는 것을 만들어 배포하고 있다. 즉 일반인에 불과한 입주민들이 스스로 그 많은 공동주택관리법을 섭렵하여 이를 이해하고 더 나아가 아파트 자치법규에 해당하는 관리규약을 만드는 것은 도저히 상상할 수 없기 때문에 부득이 관리규약에 해당하는 준칙을 만들어 배포하고 대.. 더보기 [집합건물 / 관리단 / 필수적 공동소송 / 권형필 변호사] 관리인 해임 청구의 소송에 대하여 관리인만 항소를 했어도, 관리단까지 당사자로 취급하여 하나의 판결을 선고해야 한다. 집합건물의 구분소유자들이 해당 집합건물의 관리인과 관리단에 대하여 제기한 소는 민사소송법상 고유필수적 공동소송인바, 관리인 및 관리단 전부가 당연히 항소심의 심판대상이 되어야 하므로 원고 승소 판결에 대하여 관리인만 항소하였다 하더라도 항소심은 관리단도 당사자로 취급하여 하나의 전부판결을 선고하여야 한다(대법원 2011다1323 판결) [판례 해설] 대상판결은 실체 판결이라기보다는 절차 판결에 해당한다. 즉, 관리인 해임을 시키기 위해서는 관리단 뿐만 아니라 해당 관리인까지 피고로 포함시켜야 하고 그렇지 않을 경우 부적법하다는 판결이다. 따라서 관리인 해임을 청구하는 소를 제기할 경우 관리단까지 피고로 포함시켜야함에 주의를 요한다. [법원 판단] 이 사건 집합건물의 구분소유자들인 원고들은 제1심에서 피고.. 더보기 권형필 변호사 집합건물 전문서적 출간 권형필 변호사가 집합건물 분쟁사례Ⅱ 『관리단 분쟁사례』를 출간하였습니다. ‘관리단 분쟁 사례’는 작년 출간된 ‘입주자대표회의 분쟁 사례’에 이은 권형필 변호사의 집합건물 분쟁사례 시리즈 두 번째 책입니다. 집합건물 관리단의 관리·운영 관련 분쟁사례를 유형별로 정리하고, 법률전문가가 아니라도 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 해설에 심혈을 기울였습니다. 관리단 소송능력, 관리규약과 관련된 분쟁, 관리단 총회 관련 분쟁, 위탁관리업체와의 분쟁, 관리단 대표 또는 관리인 해임 문제, 업종제한과 관련된 분쟁 등 다양한 집합건물 관리단 관련 분쟁 문제를 사실관계, 법원 판단, 판례해설 순으로 일목요연하게 정리했습니다. 저자 소개 저자는 제48회 사법시험에 합격하고 제38기 사법연수원을 수료하였으며 현재 법무법인(유).. 더보기 [집합건물 / 관리단 / 관리비 / 권형필 변호사] 집합건물의 관리비 청구 및 수령 권한은 해당 건물의 관리인에게 전속하는 권리일까? 집합건물의 관리비 청구 및 수령 권한이 해당 건물의 관리인에게만 전속한다고 볼 수 없다. [판례해설] 집합건물법은 관리인과 관리 위원회를 예정하고 있고 이를 선출하는 각 절차 또한 규정하고 있다. 이와 같은 관리인 및 관리 위원회의 선출 절차에 대한 집합건물법상의 규정은 강행규정으로, 이와 다른 내용의 규정을 관리 규약으로 정한다고 하더라도 이는 강행규정에 반하여 그 효력이 인정될 수 없다. 대상판결에서는 관리 규약에서 정한 관리인 선출에 관한 규정은 집합건물법의 관련 규정에 반하여 무효이므로 원고를 관리인으로 볼 수는 없으나, 관리비 징수권한은 반드시 집합건물 관리단의 관리인에게만 전속한다고 볼 수 없고 ‘적법하게 성립된 관리단’으로부터 ‘관리 업무 등을 위임’받은 자도 적법하게 관리비 청구를 할 수 .. 더보기 [관리단분쟁/권형필변호사] 집합건물에 존재하는 관리 규약은 그 내용이 강행법규에 위반되거나 그 외 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해하여 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 .. 사실관계 가. A건물의 상가관리운영위원회는 A건물 구분소유자들을 대리하여 피고 회사와 사이에 A건물의 각 점포와 그에 상응하는 주차장을 피고 회사에게 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 원고들 소유의 A건물2020호 및 2172호도 이에 포함되었다. 나. 그 후 A건물의 관리단은 서면결의로써 운영위원회를 A건물의 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 B규약을 제정하였으며, 원고들은 이 사건 임대차계약 체결과 관련하여 운영위원회에 권한을 위임하거나 사전 또는 사후에 동의한 바 없고, B규약의 제정에 대하여도 동의하지 아니하였다. 다. 이에 원고들은 피고에게 A건물 2020호 및 2172호의 명도를 청구하는 이 사건 소를 제기하였다. 원심판단.. 더보기 [부동산 경매/ 대지권 등기/ 권형필 변호사] 대지권 등기와 관련된 판례(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결) 대지권에 대한 등기가 마쳐져 있지 않은 상태에서 전유부분만 경락받은 자는, 수분양자가 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 대지사용권을 취득하는지 여부(적극) 법원판단 집합건물의 분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 취득한다고 할 것이고(대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결 참조), 이는.. 더보기 [관리단분쟁/권형필변호사] 집합건물내에 집합건물법상의 관리단이 아닌 입주자대표회의가 병존하고 있는 것의 적법성 집합건물내에 집합건물법상의 관리단이 아닌 구분소유자와 기타 입주자로 구성된 입주자대표회의가 병존하고 있다고 하더라도 이는 적법하다.(수원지방법원 2013가단51847 판결) 사실관계 가. A건물에는 관리단이 따로 활동하고 있지 않으나, 구분소유자와 입주자로 구성된 입주자대표회의가 조직되어 A건물을 자치적으로 관리해오고 있다. 나. 원고는 위 입주자대표회의와 A건물에 관한 관리용역계약을 체결하면서 계약기간 만료 1개월 전에 당사자의 별도 통보가 없을 경우에는 계약이 2년간 자동 연장되는 것으로 정하였고, 피고는 A건물 B호실의 구분소유자 및 B호실의 임차인이다. 다. 원고는 피고들에게 미납된 관리비를 청구하는 이 사건 소를 제기하였는데, 이에 대하여 피고는 위 관리용역계약이 기간 만료로 적법하게 종료되었으.. 더보기 [관리단분쟁/권형필변호사] 관리단 소송 능력 및 대상적격 집합건물법상 관리단이 아니라고 하더라도 비법인사단으로서 요건을 갖추었다면 소송상 적법한 당사자 능력을 갖는다(수원지방법원 2014나6364 판결) 사실관계가. 원고는 A상가 번영회이고 피고는 A상가의 구분소유자로, 원고는 피고에게 관리비를 청구하고 있다. 나. 피고는 원고의 청구에 대하여 원고 정관은 집합건물법이 정하는 관리단 규약으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 원고는 A상가의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체가 아닌 원고 정관 제16조에서 정하고 있는 단체에 불과하므로 당사자 능력이 없다고 주장한다. 법원판단 원고는 A상가와 그 대지 및 부속시설의 관리, 사용에 있어서 A상가의 구분소유자 및 사업주들의 공동권익을 보호신장하고 상가질서의 확립을 목적으로 A상가의 구분소유자 및 사업주들을 구성원으로 .. 더보기 이전 1 2 다음
