사실관계
가. A건물의 상가관리운영위원회는 A건물 구분소유자들을 대리하여 피고 회사와 사이에 A건물의 각 점포와 그에 상응하는 주차장을 피고 회사에게 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 원고들 소유의 A건물2020호 및 2172호도 이에 포함되었다.
나. 그 후 A건물의 관리단은 서면결의로써 운영위원회를 A건물의 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 B규약을 제정하였으며, 원고들은 이 사건 임대차계약 체결과 관련하여 운영위원회에 권한을 위임하거나 사전 또는 사후에 동의한 바 없고, B규약의 제정에 대하여도 동의하지 아니하였다.
다. 이에 원고들은 피고에게 A건물 2020호 및 2172호의 명도를 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.
원심판단
이 사건 임대차계약 체결 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나, 그 후 관리단이 서면결의로 운영위원회를 관리인으로 선임하고 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정한 B규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였으며, A건물의 운영부진을 극복하기 위하여 B규약이 제정된 점, 이 사건 임대차계약에 따라 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점 등을 종합하여, B규약이 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효라고 보기 어렵다고 판단하였다.
대법원판단
B규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적ㆍ배타적 사용ㆍ관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 B규약은 사회관념 상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.
판례해설
집합건물 관리단의 관리규약은 자치법규이기 때문에 적법한 절차에 의하여 만들어졌다면 법원에서는 가급적 해당 규약을 존중하지만 그와 같은 규약이 강행법규 또는 선량한 풍속 기타사회질서에 위반할 경우 해당 규약을 무효로 보고 있다.
즉 구분소유자의 권리를 제한하거나 그와 반대로 특정한 구분소유자에 대하여 특혜를 부여하는 내용이라면 그와 같은 조항은 적법한 절차에 의하여 제정 또는 개정되었다고 하더라도 강행 법규 기타 사회질서에 반하여 무효로 판단하여 어떠한 효력도 발생시키지 않는다.
