집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 등의 규정 취지 /공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우, 위 조항에서 정한 ‘공용부분의 변경’에 해당하는지 여부(소극) 및 이에 대하여 구분소유자 전원의 동의 등이 필요한지 여부(적극)
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사실관계
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(1) 제일평화시장 건물은 서울 중구 (주소 1생략)대 738.9㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)지상에 지하 1층,지상 3층 규모로 건축된 철근콘크리트구조의 판매시설(이하 ‘이 사건상가’라 한다)이다.
(2) 이 사건 상가의 신축 당시 그 점포를 분양받은 소유자들은 이 사건 상가의 관리를 위해 제일평화 주식회사(이하 ‘제일평화’라 한다)를 설립하였고, 소유 점포수에 따라 제일평화의 주식을 인수하였다(제일평화시장의 건물은 이 사건 상가와 이 사건 토지에 인접한 서울 중구 (주소 2생략)지상에 건축된 또 다른 판매시설로 이루어져 있는데, 위 판매시설 및 이 사건 상가의 구분소유자들이 함께 제일평화를 설립하였으므로 이하 위 판매시설 및 이 사건 상가를 함께 부를 때는 ‘이 사건 전체 상가’라 한다).
(3) 제일평화는 설립 후 매년 2월에 정기주주총회를 개최하여 이 사건 상가의 개ㆍ보수 등 전반적인 관리에 관한 중요한 사항을 의결하고, 제일평화의 대표이사 및 이사회가 이를 집행하는 등 사실상 이 사건 상가의 관리단으로 운영되었다.
(4) 이 사건 상가는 최초 분양 시부터 현재까지 전유부분인 각 점포에 관하여는 구분소유자별로 소유권이전등기가 되어 있으나, 그 대지에 관하여는 분양받은 점포의 전유부분 면적 비율에 따라 이 사건 토지에 관한 지분이전등기가 마쳐져 있을 뿐이고, 이 사건 토지는 ‘이 사건 상가의 각 구분건물의 대지권’으로 등기되지 못한 상태이다.
(5) 제일평화는 2008. 12. 15.경 구분소유자회의를 개최하여 이 사건 상가 옥상에 3개 층의 판매시설(시장 및 관리실)1,126.46㎡를 증축하고(이하 ‘이 사건 증축’이라 한다), 기존건물의 1층부터 3층까지의 계단실을 특별피난계단으로 수선하기로(이하 ‘이 사건 대수선’이라 한다)하는 안건을 상정하였고, 이 안건은 이 사건 전체 상가 구분소유자들의 총 지분9,631중 5,194.846이 참여하여 이 중 4,002.267의 찬성으로 결의되었다.
(6) 제일평화는 2009. 2. 26.경 다시 구분소유자회의를 개최하여, 이 사건 전체 상가의 구분소유자들의 총 지분 9,631중 5,531.15가 참석한 가운데 이 사건 증축 및 대수선에 관한 위 (5)항 결의를 확인하는 형식으로 이 사건 증축 및 대수선에 관하여 다시 결의하였다(이하 위 각 결의를 통틀어 ‘이 사건 종전 결의’라 한다).
(7) 그런데 이 사건 증축 및 대수선에 반대하는 일부 구분소유자가 서울중앙지방법원2009가합43596호로 이 사건 종전 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기하였고, 위 법원은 2009.12.24.이 사건 종전 결의가 집합건물법 제15조 제1항에 정한 의결 정족수를 채우지 못하여 무효임을 확인한다는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
(8) 제일평화는 이 사건 종전 결의 외에도 이 사건 증축 및 대수선에 동의하는 이 사건상가 구분소유자들의 서명 또는 날인을 받아 ‘제일평화시장 상가 증ㆍ개축 건축심의 및 허가에 따른 건축주 연명부’(이하 ‘이 사건 증ㆍ개축 연명부’라 한다)를 작성하였다.
(9) 이 사건 증ㆍ개축 연명부에 의하면, 이 사건 상가의 구분소유자들 총 120명 중 100명(83.33%)및 전유지분 1,931.93중 1,657(85.76%)이 이 사건 증축 및 대수선에 동의한 것으로 표시되어 있다.
법원판단
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공유물을 처분 또는 변경하기 위해서는 민법 제264조에 따라 공유자 전원의 동의를 얻어야 한다. 그런데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)제2조는 집합건물을 전유부분과 공용부분으로 나누어 그 중 ‘공용부분’을 구분소유권의 목적인 전유부분 외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약 등에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물로 정의하고 있고, 제15조 제1항(이하 ‘이 사건 조항’이라한다)은 집합건물의 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상의 결의로 결정하도록 함으로써, 민법상의 공유물 변경에 대한 예외를 인정하고 있다.
그리고 구 건축법(2014.1.14.법률 제12248호로 개정되기 전의 것)제11조 제1항, 구 건축법 시행령(2013.3.23.대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것)제9조 제1항 , 건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1의2호 등에 따르면, 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 건축허가신청서에 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’를 첨부하여야하는데, 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 집합건물법 제15조 제1항 에 따른 관리단집회의 결의가 있었음을 증명하는 서류로 이를 갈음할 수 있다.
이처럼 이 사건 조항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 일반적인 공유물과는 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정하고, 나아가 건축법이 공용부분 변경에 해당하는 건축행위에 대하여는 위 결의에 관한 서류로 대지사용권 등의 증명 서류를 갈음하도록 규정한 취지는, 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 아니하는 공용부분의 용도 및 형상 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다.
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따라서 이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 초래하거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 이 사건 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다고 할 것이고,이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분ㆍ변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다고 보아야 한다.
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결국 이 사건 증축에 따라 이 사건 상가옥상에 신설되는 3개 층의 판매시설은 그 완공 시점의 구조와 객관적 용도에 비추어 구분소유자들의 공용(共用)에 제공된다고 할 수 없으므로 전유부분에 해당한다고 봄이 타당하고, 집합건물 구조의 변경에 수반되는 이러한 전유부분의 신설로 말미암아 기존 구분소유자의 기존 전유부분에 대한 대지사용권에 영향을 미치고 신설된 전유부분에 대한 지분권이 신설되는 등 구분소유자들의 권리에 변동을 일으킨다. 따라서 이 사건 증축은 이 사건 조항에서 정한 ‘공용부분의 변경’을 넘는 것으로서 그에 해당하지 아니하므로, 이 사건 증축에 대하여는 공용부분의 변경에 관한 관리단집회의 결의만으로는 부족하고, 민법 제264조 에 따라 구분소유자 전원의 동의 및 대지사용권자 전원의 승낙이 있어야 한다.
그럼에도 원심은 이와 달리, 이 사건 증축이 ‘공용부분의 변경’에 해당한다고 잘못 판단하고, 이를 전제로 그에 대한 구분소유자들의 서면결의서인 이 사건 증ㆍ개축 연명부로 대지사용권의 증명에 갈음할 수 있다고 보아 그러한 건축허가 신청에 기한 이 사건 증축허가처분이 적법하다는 취지로 판단하였다. 이러한 원심판단에는 ‘공용부분의 변경’에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다 할 것이고,이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
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판례해설
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집합건물의 공용부분은 전유부분 소유자의 공유에 해당한다. 공유물의 처분 변경에 관하여는 민법 제264조에 의하여 공유자 전원의 동의가 있어야만 가능하다. 그러나 집합건물에서 구분소유자 전원의 동의는 사실상 불가능하거나 너무 엄격하기 때문에 집합건물법에서는 이에 관한 완화된 요건으로 관리단 집회의 3/4 이상의 동의를 요구하고 있고, 다만 해당 변경이 특정 구분소유자에 대하여 불리한 변경일 경우 예외적으로 그 구분소유자의 동의까지 받게 함으로서 완화에 대해 어느 정도 보완하고 있는 실정이다.
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해당 사안은 집합건물의 구조 자체를 바꾸고자 하는 상황에서 관리단 집회의 4/3동의로도 가능하게 하는 위와 같은 집합건물법 조문이 적용될 수 있는지 여부가 문제되었고 법원은 이와 같은 상황에서 집합건물법의 취지 등을 고려하여 전원의 동의가 필요하다고 판시한 것이다. 즉 집합건물법이 공용부분에 관하여 특별히 완화하는 규정을 둔 이유는 구분소유자 개개인에 대한 권리관계에 큰 영향을 주지 않는 경우에도 구분소유자 전원의 동의를 받도록 하는 것은 너무 엄격하게 때문에 집합건물의 원활한 관리를 위하여 그와 같은 조문을 특별히 인정한 것이므로 그러한 경우가 아니고 구분소유자 개개인의 권리의무에 영향을 미치는 상황이라고 한다면 당연히 일반원칙으로 돌아가 전원의 동의를 받아야 한다고 본 것이다.
