[관리단 / 주상복합단지 / 용도변경 / 권형필 변호사] 아파트 입주민과 상가 구분소유자가 대지권을 공유하고 있는데, 아파트 입주민들의 동의만으로 용도변경을 할 수 있을까??

   아파트 입주민과 상가 구분소유자가 함께 대지권을 가지고 있는 하나의 단지에서 아파트 입주민들의 동의만으로 상가 주차장에 대한 용도변경은 할 수 없다.

[판례 해설]

   주상복합단지라고 함은 집합건물이므로 집합건물법상의 관리단이 성립되는 것이 오히려 법적으로 타당하지만, 대부분의 경우 아파트 또는 오피스텔 부분에는 입주자대표회의가 상가부분에는 별도의 상가관리위원회가 각 구성되어 병존한다.

   문제는 하나의 단지 내에 있는 입주자대표회의와 상가 관리위원회가 종종 다투는 경우가 있다는 것이다. 대상 판결에서는 입주자대표회의가 상가 주차장에 쓰레기 처리 시설을 설치하기 위하여 구청에 용도변경 신고를 제출하였고 구청은 주택법에 부합하여 그와 같은 용도변경에 동의하였다. 

  

   그러나 상가 주차장은 아파트 입주민들뿐 아니라 상가구분소유자들에게도 대지권 등기가 되어 있으므로 각 대지권에 전부가 지분 형식으로 공유되고 있다는 것을 의미하는데, 공유 물건을 처분·변경하기 위해서는 다른 공유자의 동의를 얻어야만 하는 바, 상가 구분소유자에 대하여 전혀 동의를 받지 않은 채로 진행된 용도변경 허가는 무효라고 판단된 것이다.

   여하튼 입주자대표회의로서는 상가관리위원회와 다툴 경우 주택법이 아닌 집합건물법의 적용이 우선되는 경우가 대다수이므로 관련 법률의 적용에 있어서 신중을 기하여야 할 것이다.

[법원 판단]

   1. A 아파트 단지 대지는 A 아파트 구분소유자와 상가 구분소유자의 공유 상태에 있으나, 각 건물이 별개의 건물로 신축되었고, 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며, 기능이나 용도를 달리하고 있으므로, 집합건물법 제1조에서 정한 ‘1동의 건물’로 보기 어렵다.

   2. 집합건물법 제51조에서 “한 단지에 여러 동의 건물이 있고, 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 그 건물 소유자의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다"라고 규정하고 있으므로, 단지 관리단을 구성하여 규약을 정하지 않는 한 A 아파트 구분소유자의 동의만으로 A 아파트 단지 대지상에 설치된 이 사건 주차장의 용도변경을 할 수 없다.

   3. 따라서 A 아파트 단지 대지에 관한 법률관계는 공유관계를 규정한 민법에 의할 수밖에 없는데, 민법에 의하면 “공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있고, 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하며, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다”고 규정하고 있으므로, A 아파트 단지 대지의 공유자인 원고의 동의 없이 이 사건 주차장의 용도변경을 할 수 없다.

[사실 관계]

   1. 원고는 처와 함께 A 아파트 단지 내 상가 103호의 지분 1/2을 공유한 자이고, 피고는 관할 행정청(강서구청장)이며, 피고 보조참가인은 A 아파트의 입주자로 구성된 대표회의이다.

   2. A 아파트와 상가는 대지상에 별개의 건물로 신축되어 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며, 기능이나 용도도 전혀 다르고 별도로 일반 분양되었다.

   3. A 아파트 주민들과 상가 소유자들은 A 아파트 단지 대지를 공유하고 있다.

   4. 상가 주변에는 아파트 주차장과 구분되어 8대 차량 분 주차장이 설치되어 있는데, 아파트 관리사무소장인 E는 주택법 및 그 시행령에 따라 아파트 입주자의 동의를 받아 위 주차장 중 4면에 쓰레기 수거 및 처리 시설, 재활용품 수거 장소를 설치하는 내용의 행위 신고서를 제출하였고 피고는 행위 신고 증명서를 교부(이하 ‘이 사건 처분’이라 함) 하였다.

   5. 이 사건 주차장의 용도변경은 상가 구분소유자의 기본적인 권리를 침해하는 행위이므로, 이 사건 주차장의 용도 변경을 위해서는 주택법이 적용될 수 없고 원고를 포함한 상가 구분소유자의 승낙을 받거나, 집합건물법에 따라 관리단 집회에서의 결의가 있어야 하는데, 구분소유자의 동의나 관리단의 의결이 없었다.