사실관계
(1) 원고는 권물관리업 등을 목적사업으로 하여 2015. 6. 19.경 설립된 회사이고, 피고는 이 사건 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 목적으로 하는 관리단이다.
(2) 원고는 2015. 6. 25. 피고의 대표자라고 자처한 ○○○과 이 사건 오피스텔에 관한 이 사건 관리계약을 체결하고 2015. 7. 1.경부터 이 사건 오피스텔에 관한 관리업무를 시작하였다.
(3) 이 사건 오피스텔의 구분소유자 중 일부는 2015. 7. 14. 관리단집회를 개최하여 □□□을 관리인으로 선임하고, 주식회사 △△△△을 관리회사로 선정하기로 하는 의결을 하였다.
(4) □□□은 2015. 7. 15.경 원고에게 이 사건 관리계약이 적법한 관리인에 의하여 체결된 계약이 아니라는 이유로 이 사건 오피스텔에 관한 관리업무를 종료하고 이 사건 오피스텔에서 퇴거할 것을 통지하였고,△△△△과 이 사건 오피스텔에 관한 관리계약을 새로이 체결하였다.
(5) △△△△은 2015. 7. 21. 원고와 관리업무에 관한 양도․양수계약을 체결하고 미납관리금 명목으로1,500만 원을 지급하기로 하였는데, 2015. 9. 16.까지 위 금원을 모두 지급하였다.
(6) 피고는 이 사건 오피스텔의 구분소유자들에 대한 소집통고 절차 등을 거쳐 2016. 7. 14. 관리단집회를 개최하였고, 그 관리단집회에서 구분소유자 191명 중 146명의 동의로 2015. 7. 14.자 관리단집회 의결을 추인하는 의결을 하였다.
당사자 주장
(1) 원고는 정당한 사유 없이 이 사건 관리계약을 해지하였으므로, 이 사건 관리계약의 위약벌 조항에 따라 5년의 잔여기간에 해당하는 손해배상금 2억 5,○○○만 원을 배상할 의무가 있다.
(2) 이 사건 관리계약은 대표권이 없는 자에 의하여 체결된 것이어서 피고에게 효력이 없을 뿐 아니라, 이 사건 위약벌 조항도 민법 제103조에 위반되어 무효이므로, 피고는 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하지 아니한다.
법원 판단
(1) 이 사건 관리계약의 효력 유무
앞에서 본 바와 같이 ○○○은 피고를 대표하는 관리인으로 선임된 사실이 없음에도 관리인임을 자처하며 원고와 이 사건 관리계약을 체결하였고, 달리 피고가 이를 추인하였음을 인정할 만한 증거는 없으므로, 이 사건 관리계약의 효력은 피고에게 미치지 아니한다고 할 것이다.
이에 대하여 원고는 이사건 관리계약 체결 당시 ○○○이 더 이상 피고의 관리인이 아니라고 하더라도 민법 제129조에 따른 표현대리가 성립한다고 주장하나, ○○○은 피고의 관리인으로 선임된 사실이 없음은 앞에서 본 바와 같으므로 ○○○의 관리인 업무가 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다.더구나 이 사건 관리계약이 체결된 경위 등에 비추어 원고가 선의라거나 ○○○에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 보기도 어렵다.
따라서 이 사건 관리계약이 적법하게 체결되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
판례해설
이 사건에서 여러 가지 쟁점이 있었으나 본 칼럼에서는 적법한 대표자가 체결한 위탁관리계약의 적법 여부에 관하여만 보겠다.
법인이 계약을 체결할 경우 해당 대표가 적법하게 성립되어야 비로소 계약이 유효가 됨은 두말할 필요가 없다. 다만 적법한 대표인지 여부에 관하여는 상대방은 알 수 없기 때문에 외관상 적법하다는 자료 즉 고유번호증 또는 법인등기부등본 등에 적법한 대표자라고 표시되어 있을 경우에는 예외적으로 상대방은 민법상 표현 대리를 주장할 수 있다.
그러나 그와 같은 표현대리가 성립하기 위해서도 역시 법률요건이 존재하고 상대방은 해당 대표자가 적법하다는 점에 관하여 고의․과실이 존재하지 않아야 한다. 입주자대표회의나 관리단과 계약을 체결한 일반 용역업체 또는 공사업체로서는 그와 같은 사실을 확인하기 어렵기 때문에 고의과실 여부가 문제되지 않지만 관리업체는 입주자대표회의 또는 관리단 전반에 영향을 미치기 때문에 최소한 일반용역업체나 일반 공사업체보다 고도의 주의의무가 있어야 한다. 여기에 더 나아가 기존 관리업체가 입주자대표화의나 관리단과 재계약을 하는 것이라고 한다면 이미 관리를 해온 상황이기 때문에 계약을 체결한 해당 대표자가 적법하다는 점에 관하여 더 높은 주의의무를 부담하는 것이다.
다만 그와 같은 주의의무라고 하더라도 법적 판단까지는 요하지 것은 아니지만 대상판결에서는 기존 관리업체였다는 점, 관리단 대표의 성립을 위한 관리단 집회의 위임장 등을 전혀 존재하고 있지 않았다는 점 등을 고려하여 표현대리가 성립되지 않는다고 판단한 것이다.
