상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).
[판례 해설]
사적계약 자유의 원칙에 근거하여 계약당사자 사이에 차임을 증액 또는 감액함에 있어서는 원칙적으로 국가가 관여할 이유가 없으며 관여할 수도 없다. 그러나 상가임대차의 경우는 초기 투입비용을 지출한 임차인이 해당 비용을 환수하기 위해서 절대적인 시간이 필요한바, 임대인이 이러한 상황을 이용하여 간혹 차임을 몇 배씩 올리는 경우가 있어 상가임차인의 보호가 특별히 요구되었다.
이에 입법자는 상가임대차보호법을 제정하여 대통령령에 정해진 금액 이상으로 차임을 증액을 할 수 없도록 하였다(제11조 제1항). 주택임대차보호법에도 동일한 조항이 있지만 동 법의 경우 임대인은 상승된 차임을 요구한 후 임차인이 이를 받아들이지 않으면 계약 갱신을 거절할 수 있어 해당 조항은 유명무실화 된 바 있다. 이에 반해 상가임대차보호법은 임차인에게 5년간의 “갱신청구권”을 보장하고 있어 동 조항이 계약 당사자들에게 상당한 실효성을 가지며 임차인에게는 매우 유익한 조항이 되었다.
2. 원심이 같은 취지에서 원고와 피고가 임대차계약을 다시 체결하면서 합의에 의하여 이 사건 차임을 증액한 이 사건에서 상가건물 임대차보호법 제11조 의 적용을 배제하고, 피고의 다음과 같은 주장, 즉 피고가 위 규정에서 정한 증액한도를 초과하여 차임을 지급하였으므로 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상가건물 임대차보호법 제11조 에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
