[판례 해설] 부동산 경매·집행·배당/상가임대차보호법 썸네일형 리스트형 [상가임대차 / 대항력 / 사업자 등록 / 권형필 변호사] 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 어느 정도 수준의 대항 요건을 갖추어야 할까? [판례 해설] 임대차보호법이 제정되기 이전의 임차인은 단지 채권자에 불과하기 때문에 자신과 채권 계약을 체결한 임대인 외의 다른 자에 대해서는 임차권을 주장할 수 없었다. 이러한 이유로 건물의 소유자가 바뀔 때마다 임차인은 아무런 권리 주장을 하지 못하고 속수무책으로 명도를 당하자 입법자들은 부득이하게 일정한 요건을 갖춘 임차인에 대하여 물권적 지위를 인정하였다. 다만 입법자가 법리에 있어서 예외를 인정한 만큼 법원에서는 그러한 예외에 해당하는 요건들을 엄격하게 판단하고, 이 사례가 그중 하나이다. 이 사건에서 법원은 해당 임차인이 물권자적 지위에서 가장 중요한 공시 요건의 충족을 파악함에 있어서 사업자 등록과 등기부 등본이 불일치한 점 등을 고려하여 해당 임차인의 대항요건을 인정하지 않았다. 이는 이미.. 더보기 [상가임대차 / 사업자등록 / 권형필 변호사] 상가 임차인이 대항력 및 우선변제권까지 구비한 후에 전대차 계약을 체결했다면 기존 상가 임차인의 대항력 등은 어떻게 될까? [판례 해설] 원래 임차인·임대인 관계는 채권관계에 불과한 것이기 때문에 과거에는 상가건물의 소유자가 바뀌면 임차인은 새로운 소유자에 대하여 어떠한 권리도 주장하지 못한 채 쫒겨나야만 했다. 그러나 이와 같은 상황이 지속되고 임차인들이 속수무책으로 쫒겨나자 입법자들은 주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법을 제정하여 임차인에게 대항력 및 우선변제권까지 부여하는 입법적 결단을 내렸다. 그러나 이러한 것은 채권자의 지위에 불과한 임차인들에게 예외적으로 물권적 지위를 부여한 것이기 때문에 대항력 및 우선변제권의 요건 등을 엄격하게 판단하여야 하는 것은 당연하다. 이 사건에서 피고는 상가건물임대차보호법의 대항력을 주장하고 있는바, 피고가 임차인으로서 대항력을 갖기 위해서는 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부.. 더보기 [상가건물임대차 / 대항력 / 사업자등록 요건 / 권형필 변호사] 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건 [판례 해설] 상가건물임대차보호법에 의해서 대항력이 인정되기 위해서는 임차 관계가 적법하게 성립되고 해당 건물에 정확히 점유하고 있는지가 특정되어서 이를 제3자가 인식할 수 있어야 한다. 더 나아가 우리 부동산 물권 방법인 등기와는 다르게 사실상 임대차 계약서와 점유만으로 제3자에게 대항할 수 있기 때문에 그러한 특정은 등기에 버금가도록 정확해야 할 것이다. 이 사건에서 임차인은 상가 건물의 일부를 임차하여 영업을 하고 있었음에도 그 일부에 대한 특정을 정확히 하지 않고, 이를 생략한 채 임대차 계약서 등을 제출하여 사업자등록을 받았는바, 법원에서는 공시 방법을 적절히 갖추지 않았다고 하여 임차인의 주장을 받아들이지 않았던 것이다. [법원 판단] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어.. 더보기 [상가임대차/ 갱신청구권/ 차임증액/ 권형필 변호사] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나, 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 증액청구의 제한을 받을까? 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결). [판례 해설] 사적계약 자유의 원칙에 근거하여 계약당사자 사이에 차임을 증액 또는 감액함에 있어서는 원칙적으로 국가가 관여할 이유가 없으며 관여할 수도 없다. 그러나 상가임대차의 경우는 초기 투입비용을 지출한 임차인이 해당 비용을 환수하기 위해서 절대적인 시간이 필요한바, 임대인이 이러한 상황을 이용하여 간혹 차임을 몇 배씩 올리는 경우가 있어 상가임차인의 보호가 특별히 요구되었다. 이에.. 더보기 [상가임대차 / 사업자등록/ 대항력 / 권형필 변호사]임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장 장소를 변경하며 사업자등록정정을 한 경우, 대항력을 상실하는지 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다. [판례 해설] 임대차는 원칙적으로 민법상 채권에 불과하다. 채권은 상대적 효력 즉 계약 당사자 사이에서만 인정되는 효력이 있을 뿐이므로, 제3자에 대하여는 계약의 효력을 주장할 수 없다. 이에 입법자는 임차인의 불리한 지위, 상인들의 점유권 안정 등을 고려하여 주택임대차보호법과 유사한 상가건물임대차보호법을 만들었고 본 법에서 비로소 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하였다. 그러나 제3자에게 대항할 수 있기 위해서는 공시의 기능이 중요한바, 물권에서의 등기나 점유와는 달리 채권자체는 공시의 기능을 따로 나타내는 도구가 없으므로 입법자는 부득이 사업.. 더보기 [상가임차인 차임연체/ 갱신청구권/3기 연체/권형필변호사] 상가 임대인과 임차인간 차임 2기 연체시 계약 해지 통고가 가능하다고 정한 경우 본 약정이 상가임대차보호법에 위반되어 무효에 .. [판시 사항] 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임 연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 임대인이 2기 이상의 차임 연체를 이유로 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 적극) [판례 해설] 상가건물 임대차보호법 제15조에서는 상가 임차인에게 특별히 불리한 약정은 그 효력이 없다고 규정되어 있다. 더불어 동법 제10조 임차인의 갱신 청구권에서는 차임 3기 연체 시 갱신 청구를 할 수 없다고 규정하고 있어, 마치 3기 연체 시에만 계약 해지를 요구할 수 있는 것으로 보일 수 있고 이보다 불리한 약정을 한 경우 즉 대상판결의 사안과 같이 2기 연체 시 계약을 해지할 수 있다는 약정을 하였다면 상가 임차인에게 특별히 불리한 것이 아닐까 문제될 수 있다. 그러나 .. 더보기 이전 1 다음
