[부동산 경매/ 선순위 임차권/ 권형필 변호사] 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기)( 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007..

공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건 및 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

 

법원판단

 

주택임대차보호법 제8조 에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구 시 까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조).

원심이 같은 취지에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 경매절차에서의 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항 의 소액보증금을 최우선 배당받을 수 있는 요건을 갖추었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

 

판례해설

 

임대차 계약은 채권계약으로서 당사자 사이에서만 효력이 있다. 그 결과 임차 주택이 매매 등으로 인하여 소유권이 변경되었을 경우 임차인은 계약을 맺은 임대인이 약속을 지키지 않은 이상 새 소유권자에 의해 속수무책으로 쫓겨날 수밖에 없었고 설상가상으로 임차 보증금까지 돌려받지 못하는 경우가 속출하였다. 결국 이와 같은 불합리한 상황을 개선하기 위하여 입법자는 주택임대차 보호법이라는 제도를 만들어 임차인이 일정 요건을 갖추는 한 임차인이 임대차 계약을 체결한 임대인에게 주장할 수 있는 사유로서 동일한 효과를 해당 임차 주택을 매입한 소유권자에 대해서도 주장할 수 있게 되었고, 결국 임차인은 사실상 물권자로서의 지위를 누리게 된 것이다.

 

다만 물권자로서의 지위를 누리기 위한 전제로는 이른바 공시의 방법에 충실해야하는바 보통의 물권자는 등기로 물권을 공시하는 반면 임차인은 주민등록과 점유로서 임차권을 공시하는 것이다.

 

법원에서는 이와 같은 공시 역할을 엄격하게 판단하여 임차인에 대해서 배당요구 종기까지 공시의 기준인 “주민등록”과 “점유”를 유지하도록 요구하였던 것이다.

 

임차인은 원래 물권자가 아닌 채권자에 불과한 점, 등기라는 제도 대신 점유와 주민등록이라는 불완전한 공시방법을 가지고 있는 점 등을 고려하여 볼 때 대법원의 판단은 지극히 타당한 결론이다.