사실관계
가. 원고는 A건물 관리회사이고 피고는 A건물 B상가를 임의경매절차에서 매수한 후 소유권이전등기를 하였다.
나. A건물 관리단이 실제로 조직되기 전, A건물 건축주이자 구분소유자인 6인이 원고와 관리계약을 체결하였고. 이후, 적법한 관리단 집회에 의하여 A건물 관리회사가 변경되었다.
다. 이 사건 소송에서 원고는 피고의 미납관리비의 지급을 구하고 있다.
피고의 주장
원고에게는 A건물을 관리할 권한이 없었으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
법원 판단
가. 집합건물법에 따른 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 것이지만, 관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 미분양 된 전유부분의 소유자로서 구분소유자 중의 1인인 건축주가 주체가 되어 집합건물을 사실상 관리하여 왔다면 이를 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 따라서 위와 같이 자치관리를 개시하지 못하고 여전히 건축주가 주체가 되어 집합건물을 관리하였다면 건축주가 관리하는 기간 동안에 발생한 채권채무는 특별한 사정이 없는 한 건축주에게 귀속된다고 할 것이고, 이 경우 건축주가 이러한 관리업무를 제3의 관리업체에 위탁함과 아울러 그에 따른 관리비 징수 권한을 그 수탁업체에 부여하였다면 구분소유자들에 대한 관리비 채권은 그 수탁업체에 귀속된다고 봄이 타당하다.
나. A건물 관리규약은 A건물 관리단이나 A건물 구분소유자들에게 효력이 있는 적법한 관리규약이라고 볼 수 없으나, A건물 관리단이 추후 관리단 집회를 통하여 구체적으로 조직되어 자치적 관리를 시작하였고,관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 건축주 등이 원고에게 A건물의 관리업무를 위탁함과 아울러 그에 따른 관리비 징수권한을 부여하였으므로, 관리단이 자치적 관리를 시작하기 전의 A건물에 대한 관리권한 및 관리비채권은 건축주 등으로부터 위임을 받은 원고에게 귀속된다고 할 것이고, 따라서 원고는 B상가의 소유자인 피고에 대하여 B에 관한 관리비채권을 가진다.
판례해설
관리단이라 함은 집합건물법에 의하여 별도의 법률행위 없이 당연히 발생하는 것이지만, 관리단이 아직 발생하지조차 않았을 경우 집합건물의 관리권한은 누구에게 있을까. 이와 관련하여 지난 1996년 대법원은 구분소유자 중 1인인 건축주가 실제로 관리하였다면 건축주가 관리하는 동안에는 관리비는 건축주에게 귀속된다는 판결을 하였고(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결), 대상판결은 위 판결의 연장선상에서 실제 관리권한을 가진 건축주가 관리비 징수권한을 수탁업체에 부여하였을 경우 해당 수탁업체가 관리비 징수권한을 가지고 있다고 판시하였다.
결국 제한적이긴 하지만 건축주가 관리하는 동안 즉 관리단이 실제로 발생하기 전까지의 관리비 채권은 건축주에게 귀속되고, 건축주로부터 수탁을 받은 관리업체의 미납 관리비 청구는 적법하게 된다는 것이다.