주상복합 아파트에서, 기존에 구성되어 있던 입주자대표회의와 분리된 별개의 상가 관리단이 새로 만들어졌을 경우, 상가관리단이 성립되기 전의 채무에 관하여 정상적으로 채무인수 계약을 체결하지 않은 이상 상가관리단은 해당 채무에 대하여 책임을 부담하지 않는다.
(서울중앙지방법원 2014나32747 판결)
사실관계 및 원･피고의 주장
가. 원고는 A건물 상가의 임차인이었고, 피고는 A건물 상가관리단과 A건물 입주자대표회의이다.
나. 원고는 집합건물인 A건물 상가를 임차하여 입주하면서 전기증설 공사를 시행하고 예치금을 A건물 전체를 관리하는 입주자대표회의에 지급하였으며, 전기공사 시설을 원상복구 할 경우 이를 입주자대표회의로부터 반환받기로 하였다.
다. 이후 입주자대표회의는 상가 부분의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 상가관리단과 아파트 부분의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 입주자대표회의로 분할되었다.
라. 원고는 임대 기간이 종료하여 원상회복 한 후, 주위적으로는 피고 입주자대표회의, 예비적으로 피고 상가관리단에 위 예치금 반환을 청구하는 당해 소송을 제기하였다.
마. 피고 입주자대표회의는 피고 상가관리단의 위임을 받아 A건물 중 상가 부분에 대한 관리업무를 대행하여 오다가 이후 상가 관리 부분에 대하여는 상가관리단에 이전하였으므로 위 예치금이 상가부분의 관리와 관련된 돈인 이상 이를 원고에게 반환할 채무는 피고 입주자대표회의가 아니라 피고 상가관리단에 있다고 주장한다.
법원판단
가. 피고 상가관리단은 A건물 구분소유자 전원으로 구성되지 않았으므로 어떠한 조직행위가 없더라도 당연히 설립되는 집합건물법 제23조 제1항 소정의 관리단이 아니고, 동 법 제23조 제2항에 해당할 여지는 있으나 이는 같은 조 제1항 소정의 관리단과 달리 당연히 설립되는 것으로 간주되는 단체가 아닌데, 원고가 위 예치금은 피고 입주자대표회의의 계좌로 입금할 당시 피고 상가관리단이 설립되어 있음을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고 입주자대표회의가 피고 상가관리단을 대행하여 위 예치금을 받은 것으로는 볼 수 없다.
나. 집합건물법 제23조 소정의 관리단조차도 실제로 관리행위를 개시하기 전에 당해 집합건물의 관리와 관련하여 이미 다른 사람 내지 단체를 채무자로 발생한 채무에 대하여 별도의 채무인수 행위 없이 그 책임을 부담하지 않는 점에 비추어, 피고 상가관리단이 대외적인 관계에서 피고 입주자대표회의의 채권채무를 당연히 포괄승계한다고 볼 수 없고, 위 예치금 반환채무에 대하여 원고와 피고 상가관리단 사이의 채무인수계약이 있었거나, 피고 입주자대표회의와 피고 상가관리단 사이의 채무인수계약에 대한 원고의 승낙이 있었음이 인정하기에 부족하므로 피고 입주자대표회의가 위 예치금 반환채무를 부담한다.
판례해설
최근 주상복합 아파트 내 상가 입주민과 아파트 입주민 사이에 분쟁이 발생하여 최초 입주자대표회의만 존재하다가 추후 상가 관리단이 별도로 만들어지는 경우가 종종 있다. 일단 법원은 이와 같은 주상복합 아파트에서 구성된 상가관리단은 집합건물법에서 인정하는 관리단과는 다른 별개의 단체라고 판시는 하고 있으나 법인격 없는 단체로서 그 효력은 인정해 주고 있다. 그러나 문제는 상가관리단이 구성되기 전에 발생하였던 주상복합 아파트의 상가부분에서 발생한 비용을 관리단에서 부담하여야 하는지 여부이다.
이와 관련하여 대상판결은 명확히 그 기준을 제시하고 있다. 즉 아무리 상가에서 발생한 비용이라고 하더라도 최초부터 성립된 것이 아닌 추후 성립한 상가 관리단이라면 해당 비용에 관하여 채무인수를 명시적 또는 묵시적으로 하지 않은 이상 그 채무를 부담하지 않는다는 것이다.
제23조 (관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다. |
