[판례 해설]
작금의 아파트 입주자대표회의는 입주민으로부터 관리비 명목으로 일정한 금원을 지급받고 있고, 그 이외 주차대수를 기준으로 차등의 금원을 지급받고 있다. 이러한 상황에서 아파트 내에 주차된 입주민의 차량이 훼손되었을 경우 입주자대표회의가 책임을 부담하는 여부가 문제된 사례이다.
위 사례에서 법원은 입주자대표회의가 이와 관련된 책임을 부담하지 않는다고 판시하면서 그 이유로 입주자가 관리비를 지급하였다고 하여 입주자대표회의와 입주민들 사이에 주차장 이용계약이 체결되었다고 보기 어렵고, 특히 보유차량 대수가 2대 이상인 자에 대하여 주차비를 더 받는다고 하더라도 이는 보유차량대수를 비교하여 추가 관리비를 지급한 것일 뿐 주차장 관리에 관한 선관주의의무를 부담하는 의미는 아니라는 이유로 원고의 청구를 받아들이지 않았다.
이 사안에 나타난 입주자대표회의의 지위에 관한 법원의 기본적인 해석의 태도를 본다면 입주자대표회의는 아파트 관리자적 지위를 갖는다고 하기보다는 의결기관으로서의 지위를 더 중점적으로 파악한 것으로 보인다. 그렇다면 이 사건에서 원고는 입주자대표회의가 아닌 아파트 위탁관리업체를 상대로 소를 제기하였더라면 오히려 훨씬 수월하게 소송을 진행할 수 있지 않았는가라는 생각을 해본다.
[법원 판단]
(1) 관련 법리와 법규
일반적으로 주차장을 관리ㆍ운영하는 자가 주차차량의 멸실ㆍ훼손 등에 관하여 손해배상책임을 지기 위하여는 주차장 이용객과 사이에 체결된 계약에서 주차차량의 보관이나 그에 대한 감시의무를 명시적으로 약정하거나,혹은 주차장의 관리ㆍ운영자가 이용객을 위하여 제공하거나 이용객이 거래통념상 전형적으로 기대할 수 있었던 안전조치의 정도와 주차요금의 액수,차량의 주차상황 및 점유상태 등에 비추어 그러한 보관 혹은 감시의무를 묵시적으로 인수하였다고 볼 수 있는 경우라야 하고, 그렇지 아니한 경우에는 그 주차장이 주차장법의 적용대상이어서 주차장법 제10조의2 제2항, 제17조 제3항 및 제19조의3 제2항의 규정에 따라 주차차량에 대한 선량한 관리자의 주의의무가 법률상 당연히 인정되는 경우라야 한다(대법원 1998. 10. 23. 선고 98다31479 판결 참조).
그리고 주차방법 제19조, 제19조의3, 제17조 제3항에 ○○아파트와 같은 공동주택에는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장을 설치하여야 하고, 이러한 부설주차장을 관리하는 자는 주차장에 자동차를 주차하는 사람으로부터 주차요금을 받을 수 있는데, 이와같이 주차요금을 받을 경우에는 부설주차장 관리자는 주차장에 주차하는 자동차의 보관에관하여 선량한 관리자의 주의의무를 게을리하지 아니하였음을 증명한 경우를 제외하고는그 자동차의 멸실 또는 훼손으로 인한 손해배상의 책임을 면하지 못한다.
(2) 주차장법에 의한 선관주의의무의 존부
갑 제3,5호증의 각 기재와 우방1차 범△▽운 관리소장의 사실조회 회신 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 소외인을 포함한 입주자들로부터 관리비를 지급받고 있고, 가구당 보유차량이 2대 이상인 입주자들로부터 주차비 명목으로 월 3,000원씩 지급받고 있는 사실은 인정된다. ○○아파트 부설주차장은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제5호, 제4조, 제19조에서 정한 구분소유자가 공유하는 건물의 대지에 해당하므로 위 법률 제17조에 따라입주자들로서는 공용부분과 마찬가지로 공용시설인 부설주차장을 자신의 전유부분 지분의비율에 따라 사용ㆍ수익하는 대신 그 관리비용 등의 의무를 부담하게 되는 것이어서, 피고가 입주자들로부터 관리비를 지급받았더라도 이는 입주자들이 그 공동소유의 부설주차장을 사용ㆍ수익하고 관리하면서 공유자로서 부담할 부설주차장 관리비용을 납부한 것에 불과할뿐이고 피고에게 주차장에 차량을 보관ㆍ감시하도록 하고 그 대가로서 주차요금을 지급한것이라고 볼 수는 없다.
또한 앞에서 든 증거에 의하면 피고는 가구당 보유차량이 2대 이상인 입주자로부터 주차비 명목으로 지급받은 월 3,000원은 주차선 도색과 아스팔트 포장 등의 주차장 관리를 위한 용도로 사용하고 있고,그 주차비도 월 3,000원에 불과하며, 입주자 외의 방문객 차량에 대하여는 주차요금을 징수하지 않고 있는 점 등의 사정을 더하여 보면,피고가 가구당 보유차량이 2대 이상인 입주자들로부터 주차비 명목으로 매월 지급받고 있는 3,000원도 보유차량수가 서로 다른 입주자들 사이의 형평을 고려하여 지급받는 주차장에 대한 추가관리비로 봄이 상당하고 이를 부설주차장에 주차하는 자동차를 보관ㆍ감시해 주기 위한 비용인 주차요금으로 보기는 어렵다.
따라서 ○○아파트 부설주차장에 대한 주차요금을 지급받고 있음을 전제로 그 부설주차장에 주차하는 자동차의 보관에 대하여 선관주의의무가 있다고 인정하기는 어렵다.
(3) 주차장이용계약 등에 의한 보관 또는 감시의무의 존부
앞에서 본 바와 같이 피고는 가구당 보유차량이 2대 이상인 입주자들로부터 주차비 명목으로 월 3,000원을 지급받고 있기는 하지만 그 외에는 주차요금을 전혀 징수하지 않고 있는 점(가구당 보유차량이 1대인 소외인이 위와 같은 주차비를 납부하고 있는 점에 부합하는 갑 제3,5호증의 일부 기재는 그대로 믿기 어렵다),피고가 입주자들로부터 관리비를 징수하고 있지만 거기에 부설주차장에 주차하는 차량의 보관ㆍ감시에 대한 대가가 포함되어있다고 볼만한 자료가 없는 점,아파트에 설치된 부설주차장은 보통 아스팔트 포장이 되고 주차구역표시가 되어 있기는 하지만 외부의 침입을 막을 수 있는 울타리 시설 등이 설치되어 있지 아니하고 주차차량의 열쇠도 입주자들이 직접 보관하며 주차장을 출입함에 있어서 아무런 통제가 이루어지지 않고 있는 실정인 점,입주자대표회의인 ○○아파트의 구분 소유권자들인 입주자 전원으로 ○○아파트 관리단으로서 입주자들을 대표하여 관리비를 사용하여 공용부분 ○○아파트 부설주차장에 관한 보존ㆍ관리행위 등을 하는 것이므로 입주자들로부터 관리비를 지급받았다는 사정만으로 입주자들과 사이에 주차장이용계약이 체결되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면,아파트 부설주차장을 관리하는 피고와 그 주차장을 이용하는 입주자들과 사이에 주차차량의 보관 또는 감시의무를 명시적으로 약정하였거나,묵시적으로라도 그와 같은 보관 또는 감시의무를 인수하였다고 인정하기는 어려우므로,이를 전제로 한 원고의 위 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
