[판례해설]
입주자대표회의가 위탁관리업체와의 위탁관리계약을 해지하기 위해서는 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자 1/10의 제안이 있어야 하고, 거기에 더하여 전체 입주자 등의 과반수의 찬성을 얻어야 한다. 이는 기존의 법리 즉, 위탁관리계약의 성격은 위임계약이고 위임계약의 일반 법리상 해지는 자유롭고 더불어 상대방이 불리한 시기에 계약을 해지하지 않는 이상 손해배상 책임을 부담하지 않는다는 법리와는 다소 비껴져 있다.
보통 위임계약이라고 한다면 신뢰관계 파탄을 원인으로 해지의 의사표시를 하고 단순히 그로 말미암아 비로소 해지의 효력이 발생하는데, 아파트에 있어서 위탁관리업체의 지위 및 입주자 등에 중대한 영향을 미치는 점을 고려한다면 보통의 위임계약과 달리 최초 위탁관리계약을 체결하는 방식과 거의 동일하게 해지 절차를 거쳐야 한다고 판단한 것이다.
[법원 판단]
1) 실체법상 해지사유의 존부
가) 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 해지의 적법 여부
(1) 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도 해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로는 부족하고, 법령이나 위·수탁관리계약에 해지사유로 명시되어 있거나 계약해지로 인한 불이익을 당하여도 형평의 원칙에 반하지 아니한다고 인정될 정도로 중대한 의무를 불이행한 경우에만 해지할 수 있다고 해석하는 것이 당사자의 의사 및 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 할 것이다.
(2) 이 사건의 경우 갑 제3호증, 을 제1 내지 6, 8, 9, 25호증의 각 기재 및 제1심 증인 D의 증언만으로는 원고가 계약해지에 이를 정도로 주택법 등 관계법령을 위반하였다거나 이 사건 계약을 불이행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또한 위탁관리의 경우에는 관리사무소장의 임면은 주택관리업자의 권한인 점, 관리사무소장은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격이 있어야 할 뿐만 아니라(주택법 제55조 제1항), 관리사무소장에 대해서는 손해배상책임을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 규정하고 있는 점(주택법 시행령 제72조의2), 피고가 거시하고 있는 사정이 이 사건 계약 제6조 제6항에서 정한 관리사무소장 교체요구사유에 해당하지 않는 점, 이 사건 계약 제6조 제6항 이외에는 피고가 원고에게 관리사무소장의 교체를 요구할 수 있는 법령 또는 계약상의 근거가 없는 점, 이 사건 계약 제14조 제1항 제4호에 따르면 관리소장이 2명 사직하였을 경우에는 이 사건 계약이 자동 해지되는 것으로 규정되어 있어 관리소장의 임면은 원고에게도 중대한 이해관계가 있는 점, 원고의 관리소장 C가 중대한 법령위반이나 계약위반을 하였다는 점을 인정할 증거가 부족한 점 등에 비추어 보면, 원고가 피고의 관리소장 교체요구에 불응하였다는 사정은 이 사건 계약의 해지사유가 될 수 없다.
따라서 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 피고의 이 사건 계약해지 주장은 이유 없다.
나) 민법 제689조 제1항에 의한 해지의 적법 여부
(1) 공동주택의 입주자대표회의와 주택관리업자 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같거나 유사하고(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결 참조), 민법 제689조 제1항이 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있음은 피고 주장과 같다.
(2) 그러나 다음과 같은 사정을 종합하면, 공동주택의 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한되어 아파트 입주자대표회의가 주택관리업자의 법령 위반이나 계약위반 사유 없이 관리계약을 해지하려면 주택법 시행령 제52조 제1항의 요건, 즉 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자등의 과반수의 찬성을 갖추어야 한다고 봄이 상당하다.
○ 공동주택의 관리업무에는 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 대행, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부 대행, 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행 등이 포함되어 있어, 공동주택의 관리방법(위탁관리 또는 자치관리)의 결정, 위탁관리에 있어서 주택관리업자의 선정은 아파트 입주자등의 이익에 중대한 영향을 미친다.
○ 이러한 이유로 입주자대표회의가 구성된 후에는 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함) 또는 관리방법을 변경하기 위해서는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따르도록 하고 있고(주택법 시행령 제52조 제1항), 위탁관리의 경우 주택관리업자의 선정은 원칙적으로 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 하고 있으며(주택법 시행령 제52조 제4항), 전문 주택관리업자에 대하여는 일정한 인적·물적 시설을 갖춘 후 시장·군수·구청장에게 등록하도록 하는 한편(주택법 제53조, 주택법시행령 제68조 제1항, 주택법시행령 별표8), 관할관청으로부터 교육(주택법 제58조)과 감독(주택법 제59조)을 받도록 하고 있고, 이를 어길 경우에는 형사처벌(주택법 제98조) 내지 과태료(주택법 제101조)의 제재를 가하고 있다.
○ 위임계약이라는 이유로 민법 제689조 제1항에 따라 공동주택의 위·수탁관리계약을 언제든지 자유롭게 해지할 수 있다고 하면, 위와 같이 엄격한 요건 아래 관리방법을 결정하고 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지가 몰각될 가능성이 크다. 나아가 위 조항을 제한 없이 적용하면, 주택관리업자도 언제든지 자유롭게 계약을 해지할 수 있다는 결론에 이르게 되는데, 이러한 경우 입주자등의 이익을 크게 해치게 될 수도 있어 엄격한 요건과 절차에 따라 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지에 반하는 결과에 이르게 된다.
○ 위임계약에 있어서 위임이 위임인의 이익과 함께 수임인의 이익도 목적으로 하고 있는 경우에는 민법 제689조에 따른 해지가 제한된다고 봄이 타당하다고 할 것인데, 공동주택관리를 위한 위·수탁관리계약의 관리업무에는 청소, 경비, 소독, 승강기유지보수 등의 업무가 포함되어 있는 점, 이 사건 계약에 따르면 원고는 피고의 동의를 얻어 위와 같은 업무를 전문용역업체에 재위탁할 수 있고, 또한 계약기간이 2014. 12. 31.까지로 약정되어 있는 점 등에 비추어 보면 이 사건 계약이 입주자대표회의, 즉 피고의 이익만을 위한 계약이라고 보기 어렵다.
따라서 민법 제689조 제1항의 해지의 자유를 전제로 한 피고의 이 사건 계약해지 주장은 이유 없다.
