[관리단 분쟁/권형필변호사] 주상복합 단지 내 공동주택부분의 세대수가 150세대 미만이라면 주택법상 공동주택에 해당되지 아니하므로, 해당 공동주택부분에 상가의 관리단과 별도로 입주자..

주상복합 단지 내 공동주택부분의 세대수가 150세대 미만이라면 주택법상 공동주택에 해당되지 아니하므로, 해당 공동주택부분에 상가의 관리단과 별도로 입주자대표회의가 구성되어있다고 하더라도 이를 적법한 입주자대표회의라고 할 수 없다.

사실관계

가. 원고는 A건물 지하 1층 ~ 지상 8층까지를 관리하는 관리단이고 피고는 A건물 지상 9층부터 36층까지의 아파트 104세대를 관리하기 위하여 구성된 입주자대표회의이다.

나. 원고의 관리소장과 피고의 관리소장이 공용부분에 소요되는 전기료를 소유면적에 따라 원고가 50.4%, 피고가 69.6% 비율로 분담하기로 합의하였고, 합의 이전에도 소유면적에 따라 분담하는 관행이 있었다.

다. 이에 원고는 피고에게 전기사용료를 청구하고 있는 사안이다.

법원 판단

가. 집합건물법 부칙 제6조에 의하여 주택법이 집합건물법에 우선하여 적용되므로, 일반적으로 주상복합건물의 공동주택 부분에는 주택법 제43조 제1항, 주택법 시행령 제48조 제2호에 의하여 입주자대표회의가 구성되고 주택 외의 부분에는 집합건물법상의 관리단이 구성된다.

나. 그런데 이때 주택법이 적용되는 주상복합건물의 공동주택이라 함은 주택법 시행령 제48조에 의하여 세대수가 최소 150세대 이상이어야 하는바, 본 사건의 경우에는 공동주택이 104대이므로 주택법의 적용대상이 아니어서 피고는 입주자들의 자치·관리기구이기는 하나 주택법상의 입주자대표회의로 볼 수 없다.

다. 그렇다면 A건물의 상가 및 공동주택에 관하여는 집합건물법이 적용되므로 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 성립되어야 하나, 원·피고는 A건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립된 단체가 아니므로 집합건물법상의 관리단에 해당하지 아니한다.

라. 결국, 피고는 주택법상의 입주자대표회의나 집합건물법상의 관리단이 아니어서, 그 공용부분의 관리업무에 관한 권리·의무의 귀속주체에 해당하지 않고, 아파트 규약으로 달리 정하는 바도 없으므로 위 전기료는 집합건물법 제17조에 의하여 A건물 전체 구분소유자가 그 지분 비율에 따라 부담하여야 하고, 피고에게는 위 전기료 지급의무가 없다.

판례해설

본 사안의 입주자대표회의는 주택법의 특별규정에 의하여 이루어진 단체가 아니라 민법상 비법인 사단으로서의 단체에 해당한다. 그렇다면 비법인사단으로서의 요건 즉 정관, 대표자 등의 요건을 갖추었는지 아닌지를 고려하여 그 단체성을 판단하여야 할 것이다.

그러나 본 대상판결에서는 피고 입주자대표회의가 주택법이 적용되지 않는 150세대 미만인 공동주택부분에 구성되어 있으므로 주택법상의 입주자대표회의로서의 단체성을 인정받을 수 없고, A건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하고 있지 않으므로 집합건물법상의 관리단으로서의 단체성도 인정받을 수도 없어 원고가 청구한 전기료 등은 피고 입주민 개개인에 대하여 그 청구를 하여야 한다고 판단한 것이다.

그러나 입주자대표회의가 주택법의 특별규정에 해당하지 아니하더라도 일반 민법상 비법인사단에 해당하고 더불어 해당 입주자대표회의와 상가관리단이 민법상 계약에 의하여 법률행위를 하였다면, 그러한 법률행위를 존중하여야 하는데 단지 주택법상의 입주자대표회의가 아니란 이유로 단체성 자체를 인정하지 않았던 대상판결은 심히 의문이다.