기간이 정해져있는 위·수탁 관리 계약을 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 중도에 해지하기 위해서는 사소한 의무 위반만으로 부적법하다.
사실 관계
(1) 원고는 공동주택 관리업 등을 목적으로 설립된 법인이고, 피고는 A아파트의 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의 이다.
(2) 원고는 2011. 12. 30. 피고와 사이에 원고가 2012. 1. 1.부터 2014. 12. 31.까지 이 사건 아파트를 위탁관리하며 피고로부터 매월 위탁관리수수료를 지급받기로 하는 내용의 공동주택 위·수탁관리계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 계약’이라고 한다), 이 사건 계약에 따라 각종 공과금 수납, 승강기 유지·보수, 오물 수거, 아파트 경비 등과 같은 이 사건 아파트의 관리업무를 수행하여왔다.
(3) 피고는 이 사건 아파트의 입주자등 54인이 관리사무소장 C가 입주자대표회의 구성을 방해한다는 이유로 관리사무소장의 교체를 요구하자 원고에게 수차 관리사무소장 C의 교체를 요구하였고, 2013. 1. 15.에는 관리사무소장 C가 새로운 입주자대표회의 출범과 입주자대표회의의 업무를 방해하고, 입주민이 장기수선충당금에 대하여 문제점을 지적하자 입주민에게 욕설을 하였으며, 입주민들의 교체요구가 있다는 이유로 관리사무소장인 C의 교체를 요구하면서 이에 불응할 경우 이 사건 계약을 해지하겠다고 통지하였다.
(4) 원고가 관리사무소장을 교체하지 아니하자, 피고는 2013. 2. 27. 해지사유로서 ①이사건 계약 제5조(준수의무)위반, ②주택법시행령 제55조(관리주체의 업무등) 위반, ③위 2013. 1. 15.자 관리사무소장 교체요구 통지, ④입주민 과반수의 계약해지 동의, ⑤민법 제689조(위임의 상호해지의 자유)를 들어 이 사건 계약을 2013. 3. 31.자로 해지한다고 통보하였고, 2013. 3. 28.에는 이 사건 계약을 위 2013. 2 27.자 해지통보에 의거하여 2013. 4. 30.자로 해지한다고 통보하였다.
법원 판단
(1) 관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로는 부족하고, 법령이나 위·수탁관리계약에 해지사유로 명시되어있거나 계약해지로 인한 불이익을 당하여도 형평의 원칙에 반하지 아니한다고 인정될 정도로 중대한 의무를 불이행한 경우에만 해지할 수 있다고 해석하는 것이 당사자의 의사 및 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 할 것이다.
(2) 이 사건의 경우 갑 제3호증, 을 제1 내지 6, 8, 9, 25호증의 각 기재 및 제 1심 증인 D의 증언만으로는 원고가 계약해지에 이를 정도로 주택법 등 관계법령을 위반하였다거나 이 사건 계약을 불이행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또한 위탁관리의 경우에는 관리사무소장의 임면은 주택관리업자의 권한인 점, 관리사무소장은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격이 있어야 할 뿐만 아니라(주택법 제55조 제1항), 관리사무소장에 대해서는 손해배상책임을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 규정하고 있는 점(주택법 시행령 제72조의2), 피고가 거시하고 있는 사정이 이 사건 계약 제6조 제6항 이외에는 피고가 원고에게 관리사무소장의 교체를 요구할 수 있는 법령 또는 계약상의 근거가 없는 점, 이 사건 계약 제 14조 제1항 제4호에 따르면 관리소장이 2명 사직하였을 경우에는 이 사건 계약이 자동 해지되는 것으로 규정되어 있어 관리소장의 임면은 원고에게도 중대한 이해관계가 있는 점, 원고의 관리소장 C가 중대한 법령위반이나 계약위반을 하였다는 점을 인정할 증거가 부족한 점 등에 비추어 보면, 원고가 피고의 관리소장 교체요구에 불응하였다는 사정은 이 사건 계약의 해지사유가 될 수 없다.
따라서 법령위반 또는 계약위반을 이유로 한 피고의 이 사건 계약해지 주장은 이유 없다.
판례 해설
이 사안은 최근 아파트에서 종종 발생하는 분쟁 사유 중 하나로 아파트 입주자대표회의에서는 가끔 관리소장의 업무소홀 등을 이유로 관리소장 교체를 요구하지만 위탁관리업체의 입장에서는 그와 같은 교체를 하기가 만만치 않다. 문제는 위탁관리업체가 입주자대표회의의 교체요구에 불응한 경우 가끔씩 이를 빌미로 입주자대표회의에서 위탁관리계약의 해지를 통고를 하는 경우가 종종 있고 대상판결이 그러한 경우 중 하나이다.
대상판결은 관리소장 교체 여부는 오로지 위탁관리업체 고유의 경영상의 판단인 점, 관리소장의 손해배상 책임에 대해서는 이를 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 규정하고 있는 점 등을 근거로 위탁관리업체가 입주자대표회의의 관리소장 교체요구에 불응하였다는 이유만으로 입주자대표회의가 위탁관리 계약을 해지한 점은 과도하다고 판단하였다.
